【Metro Radio】 新城財經台 新城地產街 20260117

 載於2026年01月17日 【Metro Radio 新城地產街】 

主題: 

》閣下如何看今年投資環境？

》美聯局將於本月議息，閣下對美息走勢預測如何？今年預期美國減息機會及幅度？美債及美匯走勢如何？ 

》發展商推盤積極，策略部署如何？庫存？

》新盤採招標方式銷售向來受到市場關注，一手盤招標指引，取消三房或以上單位招標限制，首次容許兩房或以上位招標，可招標銷售單位面積由753呎放寬至538呎，閣下認為，放寬後對樓市有否影響？會否明顯推高樓價？有何考量？

》去年本港整體樓價如何？估計今年全年樓市走勢？

》今年本港經濟走向？經濟環境與樓市關係？

主持: 林潔瑩

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話投資擇地選域：講人口排輩論脂 20230419

本文亦於2023年4月18日在【信報】刊登：話投資擇地選域：講人口排輩論脂

 

近年發達國家人口老化和癡肥兩個問題備受關注，就如近日因提高退休年齡導致法國全國騷亂，可見這些人口因素實在對政經環境有莫大影響。至於經濟及投資方面，又有何關連？本文從此兩個角度著手，嘗試在不同國度中尋找在這方面的潛在贏家。

先進經濟國快速老齡化　亞洲亦緊隨其後……

隨著勞動人口的迅速老化，全球不僅面臨生產力下降，兼要應付醫療保健成本急增的窘局。歐洲和北美的勞動人口比率已早於十多年前達到峰值（見【圖一】紫線和黑線），表明在此兩經濟大洲，生產力的黃金時期可能已經完結：

 

圖一：歐洲/北美的勞動年齡人口已比例見頂下跌，亞洲則在2020年代中期前仍有升幅

與此同時，亞洲和南美洲的工作人口比率至少在2030之前仍會上升（橙線和紅線）。而非洲則在至少未來30年都繼續受惠於勞動人口的增加，真是一片向好。

從另一角度看，人口老化在歐洲亦最為嚴重，在2020年至2050年間老人比例（65歲以上）應會大幅增長近10個百分點至29%，另一極端的非洲卻增長不到3個百分點至一個比歐洲1950年代還低的比例，簡直匪夷所思：

圖二：歐洲垂垂老矣，未來活力難有起色

過度肥胖　漸成常態

勞動力以外另一衡量經濟活力的人口因素可以是人民的健康狀況。而其中一個廣泛使用的衡量標準是肥胖率——一般來說，越是肥胖的個人，經濟上多較被動，也容易生病（如心血／糖尿之類）。不幸地，先進國家（即歐洲和北美）在肥胖人口的比例方面再次處於領先地位，如【圖三】所示：

圖三：至2020年的35年間，全球癡肥（BMI>=30）人口比例一直上升，但先進國家遙遙領先

不幸地，香港的肥胖指標也在飆升中——BMI指數25以上的比例從2004年的21%上升到2015年的30%（見【圖四】）。就算年輕年齡群也難逃厄運：其肥胖率在同期亦從16%急升到20%（見【圖五】）：

不幸地，香港的肥胖指標也在飆升中——BMI指數25以上的比例從2004年的21%上升到2015年的30%（見【圖四】）。就算年輕年齡群也難逃厄運：其肥胖率在同期亦從16%急升到20%（見【圖五】）：

圖四：香港成人的超重及肥胖情況堪憂 圖五：香港中學生超重及肥胖亦難樂觀

 肥胖拖低工作效率？

為了確定過胖是否確實影響經濟效益，需要將因病缺勤和肥胖並列分析，以觀察是否存在因果關係：

圖六：肥胖似乎與因病缺勤有關

雖然可能需要進一步研究來確定肥胖水平是否與經濟好壞有因果關係，但歐洲各國2020年在高肥胖率與病假日數之間確實存在明顯的相關性。事實上，這一結論得到了其他研究的支持，例如世界肥胖聯盟預測癡肥／過肥給全球經濟帶來負擔將從2019年佔GDP的2.2%上升到2060年的3.3%。

避免投資於衰老／過肥的市場

在常見的2x2矩陣中結合這兩個變量，可得出【圖七】所示的分佈，其中：

·       紅色標記表示老年和肥胖人口皆高比例的國家，主要成員多是歐洲／北美的經合組織國家；

·       而在另一極端綠色標記表示肥胖率低和人口年輕的國家，主要接近赤道的發展中國家；

·       在這兩個極端之間其中一個分支則是年老而瘦削的人口（橙色標記），主要位於亞洲富裕地區；最後

·       年輕但肥胖的片區則不出所料地以中東油國為主（藍色標記）……

·        

圖七：應避紅趨綠，還是老當益肥方是成功的標誌？

雖然以當前肥胖／衰老狀況可以判斷投資方向，但未來此兩變數的走勢對投資回報潛力更具實質意義。有見於此，下圖採用了未來預測的老化及肥胖趨勢以作對比：

圖八：未來十年高齡比例與肥胖率的增長分佈

再以同樣的顏色類別分類，可以得出以下結論：

·       年老體肥（紅色標記）人口增加最多的國家，以北美國家為主，加勒比諸國亦表現突出；

·       另一極端（綠色標記）主要是東歐和北歐國家；

·       在此兩極端之間，在快速老齡化但卻「保持健康」的（橙色標記），仍然由亞洲發達國家獨佔鰲頭。

上述研究最明顯的趨勢必定是經合組織國家，尤其是北美將面臨最大的挑戰（前提是各年齡／體重趨勢的預測是正確的），而活力充沛的赤道和東歐發展中國家則更具潛力——是否新興經濟體稱霸的時代終於到來？

投資向東走、向南走......？

如果最佳現狀（赤道國家）及最佳前景（東歐）與股票市場估值廉宜（相對標普500指數而言正創歷史新低，見【圖九】）一併考慮，確實令人嚮往投資既年輕又健康的新興市場……

圖九：新興市場股票與標普500指數（代表發達市場）創下歷史新低

 

筆者特別鳴謝香港大學財富管理系王羿丰同學及香港中文大學金融科技系蘇家俊同學協助收集及整理本文相關數據及圖表。

RTHK 「日常8點半」嘉賓訪問 - 20201106

Your correspondent had the privilege of discussing HK property outlook during an RTHK evening live programme.

增供應加首付係正道 奪民產禁工商屬歪路

原本要繼續講嘅遊艇議題，今週要讓位。無他，唔單止David Webb指責呢啲「非常時期嘅非理性措施」可能會抵觸基本法，連地產政治少有沾邊嘅王迪詩都忍唔住口誅筆伐，話該「動作」（而非「施政」）只會「刺激英屬處女島經濟」，可見事件嘅嚴重性！基本上市場對增加按揭成數冇乜異議，但係「額外印花稅」卻太過藥石亂投，不擇手段，惹來惡評如潮。筆者亦同意立法會應該否決政府嘅議案。

此外，財爺講辭內容有幾項數據同論點，亦有值得商榷嘅地方，呢度嘗試討論一下：

1）冇面對供應癥結問題

「過去幾年住宅單位供應偏低……［但係」中期住宅供應量已經由去年年底估計的53,000個，增加至今年9月底估計的61,000個」：既然明言問題嘅癥結喺供應（兼默認係政府一手造成），仍然死頂話新增供應足夠？咁咪好易畀人掩耳盜鈴嘅感覺？六萬一個單位以四年發展期嚟計，相等於每年供應量得嗰萬五咁啲哚，唔靜止大大低於過去年均吸納量二萬五之數，喺升市需求膨脹時更顯杯水車薪！點解財爺唔採納筆者喺10月19日「煲呔房產新政爭D及格」一文中嘅建議，短期內推出大量私人市場土地，以供應透支去應付升市時嘅需求透支？如四年總供應回復每年二萬五，則政府嘅所謂中期供應量起碼要十萬之數，啱啱係四萬之差。非常時期應有非常供應，請盡快賣地罷啦！

2）炒家係病徵唔係病因

「部分炒家更是善於利用非常亢奮的市場，企圖營造狂熱的氣氛，吸引沒有足够經濟實力的市民接貨」：炒家嘅活動係市場整體健康嘅投射，佢哋令基本因素更快喺價錢上反映，但係既無能力亦無企圖去造市或害人，呢種矮化貶低香港賴以成功之企業精神嘅言行，似乎過咗火小小！君不見九七時全民皆炒，嗰陣又邊個係魔鬼，邊個係羔羊？其實炒樓同做任何實業一樣，要有錢賺先有人做，政府嘅職責係提供有效同長線可持續嘅供應（以避免無瓦遮頭嘅情況出現），並減低槓桿（以防止金融風險），剩低嘅就只有苦口婆心咁講耶穌。依家如同剝削民產嘅印花稅既無終止日期又無照顧民情嘅寬免更無道義基礎（見David Webb評論），實情已經比計劃經濟更加共產，對香港嘅營商環境同信譽只會造成更大打擊。

3）用錯數據，政策原委成疑

「12個月內轉手的樓宇買賣上升了114％……84％的個案是樓價在300萬以下」：呢啲數字稍為誤導，點解呢？原來根據中原統計，今年到而家為止12個月內樓宇轉售嘅比例得11.9%之數，大大少於08/05/04/97年之14.6%/15%/14.7%/19%。咁又何來熱炒呢？加上摸貨比例仍在百分之二左右，更會喺政府禁止一手摸貨政策後再跌嘅，咁豈不是再少咗一條道理推出新稅？第二條理由亦企唔住腳：當樓市上升到連細價樓都有錢賺時方是小業主們可以重見天日，終於可以換樓之時，依家連最後受益於升市嘅一群業主都唔畀佢換樓（為政府太多中小型單位供應嘅政策所累也！），豈不是再殺錯多啲良民？況且，低於五百萬元嘅成交比例今年到此係總體成交嘅88%，完全同95年到依家嘅平均比例無分別（都係88%之比）。此外，細過770呎單位嘅私樓存量比例為81%，如果連居屋都計埋更達84%，咁「一年內成交」嘅細價樓比例去到如財爺話嘅84%有有乜唔妥呢？

4）切勿以為天下無敵，慎防泥沼深陷

「這次金管局推出的新措施，會同時適用於非住宅按揭」：流動性嘅問題就有如㩒氣球咁，你㩒住呢度，佢去第二度脹起，你去㩒第二度，佢喺第三處腫番……可以預見，政府打殘住宅樓市後，會自以為無敵，再限制埋商業樓宇炒賣（連大陸都無理呢蕃竟然港府已經插手入嚟），然後流動性去埋炒股市金市債市酒市藝術品市，等等，咁落去，本港嘅自由經濟將被蹂躪貽盡，以後要做金融中心都幾難。

5）置業與投資永遠難分開

「遏抑過份熾熱的炒賣，但同時不會妨礙市民置業」:市民市底打死都唔買居屋，一到樓價飛升就嘈住要資助置業，可見投資同置業係不可分開嘅一對孖仔（見今年8月27日拙文：「市頂買樓，不智；逼人置業，不義」），政府唔應該以助人置業為己任（欲見美國仍然近在眼前嘅活例子，可參閱9月28日筆者另文：「資助置業樓市泡沫元兇」）。如要紓困解難，政府已有公屋，餘下就請留待市場解決，以免越做越忙，越幫越唔討好……


由上可見，政府應該放棄或大改「額外印花稅」嘅內容，否則議員實有責任否決議案。旁門秘笈可能短期有效，但係想唔走火入魔嘅話，增加供應同首付成數方為王道正宗。