【Metro Radio】 新城財經台 新城地產街 20260117

 載於2026年01月17日 【Metro Radio 新城地產街】 

主題: 

》閣下如何看今年投資環境？

》美聯局將於本月議息，閣下對美息走勢預測如何？今年預期美國減息機會及幅度？美債及美匯走勢如何？ 

》發展商推盤積極，策略部署如何？庫存？

》新盤採招標方式銷售向來受到市場關注，一手盤招標指引，取消三房或以上單位招標限制，首次容許兩房或以上位招標，可招標銷售單位面積由753呎放寬至538呎，閣下認為，放寬後對樓市有否影響？會否明顯推高樓價？有何考量？

》去年本港整體樓價如何？估計今年全年樓市走勢？

》今年本港經濟走向？經濟環境與樓市關係？

主持: 林潔瑩

新城連結

【Metro Radio】 新城財經台 新城地產街 20250712

  載於2025年07月12日 【Metro Radio 新城地產街】 

主題: 

》資金流向情況如何？是否有資金回流中港兩地？

》近日氣氛好轉，拆息回落，銀行按揭現金回贈增加，目前樓價見底未？資金有否流入房產市場？

》目前公私營房屋比例七三比，有關比例應否作出轉變？當中基於那些因素考慮？應否增加私樓的比例？

》全年樓價走勢？投資策略部署？股匯債比例？

主持: 林潔瑩

新城連結

【Metro Radio】 新城財經台 新城地產街 20250412

 載於2025年04月12日 【Metro Radio 新城地產街】 

主題: 

》首季住宅物業市道情況如何？踏入第二季，外圍環境受到特朗普向全球徵收對等關稅影響，全球股市一度大幅下挫，閣下如何看投資環境？負財富效應下，會否影響入市信心？

》估計對那類物業影響會較大？豪宅及中小型住宅走勢又是否同步？

》今年首季發展商都積極推售新盤，但價格仍然貼近二手市場價格，閣下如何評估新盤定價？未來新盤推盤策略如何？開價對市場指標作用？

》另外，北部都會區是本港經濟的新增長點。為加快北都建設，發展局去年12月底邀請市場就北部都會區三個「片區開發」試點提交意向書，以敲定日後公開招標的細節和條款，目標是由今年下半年起至2026年期間，陸續為 3個「片區開發」試點進行招標，早前收到22份家財團意向書？如何規劃發展？

主持: 林潔瑩

嘉賓主持: 戴德梁行估價部董事黎劍明

嘉賓: 高力國際香港研究部主管李婉茵

新城連結：Bricks & Mortar Management 主席兼總裁王震宇

星洲舖價 是否見頂？20240717

本文亦於2024年7月16日在【信報】刊登: 星洲舖價 是否見頂？

過去數年，烏克蘭及中東戰爭導致的歐洲資本外流，加上香港新的國安法環境，令市場對新加坡資產的投資需求大大飆升，以至如下類別的新聞頭條不絕於目：

》馬雲妻子斥資3700萬美元購買新加坡丹戎巴葛商舖（見原文）

》橋水基金創立人達利奧與億萬富翁搶購新加坡商舖（見原文）

》新加坡商舖—比第五大道更熱門？（見原文）

前兩個頭條尚可理解為「聰明錢」早著先機之舉，但最後的頭條卻有些少「市場見頂」的味道。

筆者繼續認為過去數年的零利率、高全球貿易增長、和生產力不斷提升的宏觀環境已一去不返。相反，迎面而來的將是中美脫鈎、去全球化和主權債務危機。這要歸功於地緣政治惡化、政治正確的零炭排政策、以及沒完沒了的防疫措施；這些趨勢必會進一步推高通脹破壞原有的經濟活力。

高通脹和債務違約的後果之一就是利率將居高不下，甚至重返九十年代的高位，或者更高的八十年代水平：

圖一：新加坡短息走勢：步步高陞

【圖一】中的新加坡同業拆息在過去兩年已經突破藍色的下降趨勢線兼且升穿3.6%的長線阻力位。如果政經環境一如意料地惡化，利率在兩三年間衝高至6.8%區間絕對不難。

若然租金回報追不上利率升幅？

根據目前的租金和價格趨勢，筆者對2024-27年的新加坡舖租回報率粗作預測，但可惜回報的增長遠遠不及利率上調的幅度，導致回報率相對存款利率的折讓戲劇性地擴大：

圖二：零售回報差（藍線）會否創出新低？

以上情景可能已接近大部分人可想像最差的極端；然而若果超高息率，是因為龐大的債券走資潮所致，為躲在實物資產內避險而令地產回報大大低於債券知識領域，又是否情有可原？就算債市爆破的初期（可能收益率會一瞬間抽升至6%以上）實物資產（如零售物業）會被拖累，但隨著債券資金逃逸，流向實物資產（可能早至2026年初發生），後者的價格可能大幅反彈，反而高於爆破前水平。

基於這種情況，可能並非所有投資者都須出售配置中的低風險資產（而環顧眾多資產類別，新加坡商鋪絕對當之無愧），但業主卻要作好準備，接受在如此規模的資產大轉移下必會發生的，波幅劇烈的價格先跌後升現象。

在危機之前，新加坡零售物業極低的回報率仍是令人難以接受，尤其是高槓桿借貸下持有的業主：

圖三：短息利率已重奪高位，大幅拋離商舖回報率

 獅城舖價能否一洗頹風，終於超越香港？

上述收益率與融資成本之間的巨大差距確實令人短線看淡星加坡舖市，但從技術分析層面與香港零售物業比較，獅城似乎已經突破綠色的下降趨勢線兼藍色阻力線，可能好快就會觸及藍色通道頂部（即跑贏香港24%）：

圖四：新加坡舖價會否突破常規，拋離香港？

 如果【圖四】0.46紅線水平亦都升破，那下一個里程碑將是1.08區間，上升空間更加可觀（加升135%？）。但在星加坡當下昂貴的情況下，要跑贏香港是否意味著香港舖價須再大跌一輪？如此極端的波幅，似乎要賴於地緣政治原因而非由一般的宏觀經濟因素來推動……

 

筆者特別鳴謝香港城市大學計算金融及金融科技學系朱靜怡同學協助收集及整理本文相關數據及圖表

英國地產 – 增長放緩及稅務打壓下之前景

以下為2014年一月號信報月刊所載之文章：

最近數月本港大小報章，以至各位的信箱或電郵箱內，可能常常見到推銷海外物業的廣告，由傳統港人熟悉的英美澳加，以至星馬泰都有，甚至連物業連跌廿年的日本，歐債困擾下的西班牙葡萄牙，都趕集般來港開盤賣樓。的確是百花齊放，目不暇給!

然而，隔山買牛不但增加風險，買入位於與己言語不通，商業／法律文化迴異的地點之不動產，則更須小心。筆者自知技窮，為減風險，只專注數個港人較熟識的市場，而其中表表者，非英倫莫屬，本文特就英倫地產市場作數據上的分析，以求讀者有更堅實的理論基礎，為自己海外投資增加勝算。

樓市周期 – 見仁見智

投資地產之好處，在於長周期，又不如其他資產般易受內幕或大戶操控；只要看準轉捩點來投資，幾可無往不利，每戰必勝。然而地產周期，除了價格之外，亦有以負擔指標來量度的，以下先為英國及港人最熱衷之倫敦市場分析，看看是否仍然便宜，還是投資大潮已過？

估值對收入偏貴，對供款仍便宜

自由市場通常允許價格隨基本因素上升或下降，但是自從環球金融危機以來，各國政府及央行自以為無敵，每每事情都要插手，樣樣資產都要托市，結果令市場定價機制敗壞，價格資訊失準，連本應下跌一半之英國樓價不能完成應有的調整，在下跌四分一之後受零息政策、量化寬鬆、財政支持下見底回升。

現在，英國平均樓價約相當於4.67年之收入【圖一】；很明顯地，相對國民收入英國房價已企穩反彈，並有機會在未來一年再升7%，並挑戰1988/9年之泡沫高位。然而，這種反彈相比倫敦樓價簡直是小巫見大巫！因外來投資需求（中、港、星資金已名列前茅）兼資金避風港地位（所有受加稅或銀行危機衝擊之歐洲資金，如法國、希臘、西班牙）之故，自2009年見底後即強勁反彈，相對收入已上升超過三成，至6.06倍之數，大有可能於2016年前後收復區間頂部【圖二】。

圖一：英國全國樓價/收入比

圖二：倫敦樓價/收入比

評估樓市價值，亦要看供款對收入的比例。而在這個變數上，政府的零息政策將利息成本人為地壓低，加上銀行借貸胃口回升，令借貸成本在過去一年進一步下降，達致現在全國供款比接近歷史低位，距離平均線有一個標準差之巨【圖三】。至於倫敦，樓價上升力度大於利息下降幅度，導至供款收入比已連升兩年，但仍算合理水平，若樓價再升16%，才回到歷史平均線【圖四】。

圖三：英國全國按揭供款/收入比率

 

圖四：倫敦按揭供款/收入比率

以上兩套數據說明若非強勢的行政介入，英國樓市應未見底；但是未來數年的投資環境仍必將是「穩定至上，行政主導」，加上經濟復甦力度欠奉，退市可能性低，持續低息將會是主導樓價的主要因素。

計入收入及租金回報，樓價則不算吸引

為解決以上兩個指標比較片面的問題，可以將收入，利率，及回報全部計入一組相對樓價的指數，並得到如【圖五】般的結果。可惜的是，儘管收入有上升，利率被壓低，但是租金回報亦在下降，導致此「綜合估值指數」正處於歷史高位，與2007頂端看齊。

 

圖五：樓市綜合估值指數：偏貴

在環球低息，資金亂竄找尋回報，央行印鈔托市的今天，恐怕未來兩年的趨勢仍會是指數破頂，區間上升，直至2016年前後方掉頭回落。

供應緊絀，有利樓價

負擔能力以外，當然不可忽略供求平衡對樓價的影響。在這一方面，過去兩年因為信貸緊縮及經濟不景，以至新住宅落成量下跌，但同時在家庭生成並未減慢下，英國的住宅入住率已經回升至90年代之平均比水平，即96.6%上下【圖六】，高入住率將會繼續利好租金及樓價。

圖六：過去兩年供應下跌，住宅入住率回升

此外，以過去三季之規劃許可申請個案數字來看，未來半年之落成量仍會在低位徘徊，在15萬間之年率左右，亦大大低於金融風暴前之20-22萬間水平【圖七】。整體來看，未來一段短的時間內，英國樓市仍會是供過於求的。

圖七：未來三季落成量仍將低企

經濟增長 – 復甦中危機四伏

未來樓市的最大挑戰，仍然會是低實則收入增長【圖八】，令租金上升乏力，亦因而拖累樓市。而英國自80年代起之高增長（即偏離圖中虛線之時間）似乎與金融業解除管制（即當年之Big Bang）和80年起利率見頂有密不可分的關係；可惜此兩個對收入高增長有利的趨勢都正在逆轉中，而未來亦難見短期有任何改善的可能。

圖八：英國平均實質工資：難復當年之勇

短期內，雖然低息環境能夠支撐樓價，但畢竟是人為壓低的後果，加上歐債危機仍然揮之不去，隨時會令息率抽升，導致樓價要回歸向收入看齊【圖九】。

圖九：經濟增長及收入增長皆落後於樓價升幅

除了歐洲的債務風險外，連美國這個全球經濟引擎亦有機會明年會轉弱：經過過去三年多的復甦，新領失業救濟金之人數可能已經見底【圖十，紅箭嘴】，而每當失業 人數上升的周期，股市及經濟都會疲弱，甚至進入熊市；作為英國重要的經濟伙伴，美國經濟下行加上歐債危機，將會對英國經濟/樓市甚為不利。下圖中B方向似乎是在自然情況下較可能進行的方向，但是在行政干預，托市教條至高無上的今天，A方向可能會在下一輪量寬潮聲中成為主流。

圖十：美國職場復甦似乎即將完畢

民粹加財困 – 稅賦上升剛剛開始

另一個投資英國需要留意的因素就是高福利所帶來的結構性財政赤字【圖十一】已令政府債台高築【圖十二】，而未來當低利率亦不能減低還債或利息負擔之時，高稅率可能是唯一的出路。

圖十一：英國政府除00/01年外，已本世紀未嚐財政盈餘 圖十二：財政部樂觀的估計亦預期英國國債要到2015/16方才見頂回落

此外，為討好本土買家而推出針對海外業主/買家的懲罰性稅收（如海外業主資產增值稅）亦會隨著樓價逐步上升而越趨嚴峻，投資者不得不作兩手準備。

何區何地產板塊較吸引？

希望討論至此我們已經將投資英倫地產的正反兩面因素有所闡述，而非一面倒地看好此複雜而遙遠的投資產品。如果你已經決定投資英國，大可選擇質（地點）而非量（價錢），但是購買「質」所需的花費，似乎已經不符成本效益——倫敦西區的樓價指數已經大大跑贏大倫敦樓價三成以上，而相對全國樓價，更升多一倍有多【圖十三】。

因為過多海外業主推高價錢，加上政府打壓貴價豪宅（例如200萬鎊以上住宅），已令最貴地區的樓價將對周邊地區開始下調，而這個趨勢似乎將持續至起碼2014年中【圖十四】；筆者甚至覺得之後會否進一步走弱至2015/6年間方止。

圖十三：倫敦西區大幅跑贏大倫敦，後者再大幅拋離全國樓價

圖十四：倫敦西區對整體倫敦之價格比已形疲態

由此可見，閣下郵箱所見的宣傳單張（大部分再倫敦貴價地區）未必是未來能跑贏大市的投資。如果要買便宜貨，可能倫敦以外的寫字樓會是眾多板塊中較廉宜的選擇【圖十五】。

圖十五：倫敦以外寫字樓仍然便宜