2024年7月29日
主題:
》全面撤辣後的發展商取態
政府在2024年2月28日正式宣布全面撤辣，當時大家都認定樓市已見底，但從一季後的成交量及成交價來看，「走出谷底」是否言之尚早？發展商減價的策略是否要維持下去？
》全面撤辣後減價帶來的效應。
發展商減價出貨的取態，對市場有沒有帶來什麼影響？二手業主會否受制於新盤市場？會怎樣看二手市場的前景？銀行是否願意估足價、願意放貸是這批業主的最大考慮，你會怎樣評估現時銀行借貸的取態？
》樓市何時會真正見到曙光？
怎樣才可確定樓市真的「見底回升」，應該看什麼指標？租金及樓價、經濟、息口、供應量？
訪問來源：【胡。說樓市】
本文亦於2023年8月8日在【信報】刊登: 房策萬箭齊發 樓市無所適從?
最近數年，政府在房屋政策上動作多多，繼行政長官李家超於2022年《施政報告》提出「簡約公屋」，之後再於今年《施政報告》提出重啟私人參建居屋（樂建居），令此早已在2002年廢棄之計劃重新復活。除此之外，政府亦開展過渡性社會房屋，如此花多眼亂，到底是勵精圖治還是畫蛇添足？
筆者在此將過去六十年的重要公營房屋政策全面排列，希望將因果相配，使讀者更易明白各項政策動作背後的動機及時機。結果不難發現凡是政策雜亂紛陳的時間，往往就是樓價大幅飆升（【圖一】棕色箭嘴）或下跌（綠色箭嘴）之後，例如：
1977年居屋/私人參建計劃推出時（見箭嘴A）乃在1971-1976年樓價上升133%之後（樓價線上虛線1後）；繼之，中等入息房屋於1980年推出亦正值樓市上升期尾段（虛線2），其後卻遇上樓市急升後（虛線3）的下降周期所以到1984年就匆匆取消（箭嘴B）；
圖一：香港歷年公營房屋計劃時間綫梳理
同樣地，1985-1994年間樓價繼續猛升（虛線4），催化了另外幾個新的房屋計劃（自貸、夾屋，見箭嘴C-D），以及97年泡沫爆破前（虛線5）急就章推出的租置、可租可買等計劃（見箭嘴E）。只有當樓市大崩潰後價格觸及沙士底部前後，政府才於2002年慌忙撤招，先後取消了五項房屋干預措施之多（箭嘴F）！
2003年後，風水輪流轉，樓市上升周期再度重臨（虛線6+7），政府再度迫於形勢，在政治壓力高漲之下，忍不住手，相繼推出數度新嘅干預措施如置安心、實而不華居屋之流（箭嘴G+H）。
然而，環球零息環境下，樓價毫無下調的跡象，繼續衝高至2021/2022年三頂高位，政府期間正是扭盡六壬，招式不停：先推綠置居加白居二，再出新的簡屋／樂建居／過渡性房屋之流（箭嘴I），絕對印證了頭痛醫頭腳痛醫腳的短視房策哲學，完全沒有全盤住房福利管理的影子，實在令人失望。
於今，政府房策的魔咒再度應驗：每當新政紛呈那刻，就是樓市轉勢之時：行文之際樓價已由21年9月高位下跌12%。恐怕不出兩年，又會在下一個循環底部重蹈托私樓／廢公營的覆轍（箭嘴J）？
為更易顯示以上理論，筆者將政策動力的源頭（即私樓樓價，見【圖二】藍線），及因之而釋出的政治壓力（即輪候上樓時間，見綠線）繪於政府各項干預措施數目（見紅線）的同一時間軸上，可以見到各線之相關性極為明顯，兼且時序非常吻合：
圖二：樓價高低影響公屋輪候時間長短，亦直接推動政府在房屋計劃上插手的多寡
總體來看，公營屋計劃的數量（即干預市場的頻率）基本跟隨輪候時間升跌；而後者當然是申請人用行動反映樓價高低時人心於貪婪與恐懼之間搖擺的一面鏡！上圖亦可預示：隨著樓價回落持續（藍線），過去一段時間累積的輪候需求亦因而消退；隨之而來的亦是政府各項計劃於2025-7年間逐步退出的結局。
另一可由上圖一窺的常規，則是：政府政策永遠落後於形勢，由藍線的滯後時間來看，通常政策上的遠水大約遲於樓市上的近火3-4年時間！
深圳後來居上 福利簡潔易明
在住房福利上香港一直被既得利益團體把持騎劫，令到政出多門，互打嘴巴。反觀一河之隔的深圳，卻佈局簡單，將階梯一分為三，與私樓重複度小，令福利能真的精準投放，簡直令人耳目一新：
圖三：深圳歷年公營房屋計劃時間綫梳理
就算深圳各住屋計劃亦有如香港般受高樓價推動（見箭嘴a—c），但是該地在推出新計劃之際會同時取消已過時的舊福利，令用家能所適從，而非香港式的受眾眼花瞭亂，管者手忙腳亂。
再舉例對照：深圳2023年計劃供應分配保障性住房8萬間（建築面積約4百萬平方米）和私樓6萬間（約6百萬平方米），公：私住房數量與建築面積的比例分別爲4：3和4：6，相較香港矯枉過正的七：三比例，深圳房地產市場更加「自由」！
政策反璞歸真：廢居屋，減公屋
自1965年以來，香港共推出18項公營房屋計劃，其中10項仍在運行【圖一】，然而房屋問題越搞越僵，不但公屋政策廣泛被批評加劇供不應求，兼且造成公屋越多反而「窮人」、「懶人」越多的畸形怪象；不但不利社會階層向上流動，更浪費巨大的社會資源。
有見於此，政府實應盡早實施徹底的改革，將所有居屋供應推向私人市場，既保障充足供應，亦可令樓價急速回順。同時將公屋範圍真正局限於有福利需要的最弱勢一群市民（而非當今35%總存量！），令更多的供應由私人市場提供，只要所有新樓供應皆可投向自由租務市場，租金亦有機會合理化而無須政府赤膊上陣，事事上下其手反而事與願違……
圖四：香港現有房屋福利——架床疊屋，臃腫無效：市場角色逐漸式微
只要有信心讓市場調配供求及價格，【圖四】這樣的爛攤子就無再存在的理由，政府未來的福利政策就真真正正回歸基本——只提供最基本的福利網（【圖五】紅區）所需實物房屋，就算真的要加大福利覆蓋，亦只需以租金券形式令受眾在自由市場與適合的時候尋找適合地區內適合大小的居所，從此擺脫官僚膨脹，流動性呆滯，及福利不公的現狀，實乃香港之福。
真正靈活、有效、及公平的公營房屋佔比絕非越多越好，如現行政策下之7：3比（即【圖六】紅箭嘴所趨），而是在盡少干預下回歸基本步的以底層安全網（約在綠箭嘴以下）為本，金錢資助為輔（即租金券）之架構。否則香港只會被人取笑東施效顰，樣樣追趕星加坡，而同時卻比弟弟深圳遠遠拋離！
圖六：公營房屋比例再度抽升，實非市民之福…
行文至此，順帶重新連結往年房屋政策相關文章，再次拋磚引玉：
《香港公營房屋：改革一日不行 誇張報道無終 2022年5月》(博客，領英)
《公營房屋膨脹無盡干預毒癮欲罷不能 2021年11月》(網站，博客，領英)
《公屋改革面面觀─公屋「豪宅化」 2014年10月》(網站，博客)
《公屋改革面面觀─結構性自我膨脹 2014年9月》(網站，博客)
《居屋政策 好心做壞事 2014年7月》(網站，博客)
筆者特別鳴謝中文大學國際商務與中國企業系學生曾鈺嶸協助收集及整理本文相關數據及圖表。
【Now財經台】《施政報告》提出向外來人才退還買樓額外印花稅，不過，未有提及其他樓市「減辣」措施，地產建設商會表示失望。
《施政報告》提出，推出一系列措施更積極搶企業及搶人才。合資格人士在香港住滿7年並成為永久居民後，可申請為仍持有的物業退還已繳付的買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)。
以1個樓價1000萬元的住宅物業為例，原本非本地居民須繳交樓價15%的BSD，以及15%的從價印花稅(AVD)，涉及300萬元稅款。不過，即日起簽署的買賣協議，當他們成為香港永久居民，只需承擔跟港人一樣，按「第二標準稅率」計算的3.75%印花稅，之前多繳的部分，即約262萬元可申請退回。
地產建設商會對《施政報告》沒有進一步為樓市「減辣」感到失望。
地產建設商會執委會主席梁志堅說:「(政策)幫不到樓市，有些失望。即使有人願意買樓也好，如果要滿7年才退還，即是做了與沒有做沒有太大分別，買樓住照樣要(支付)是完全沒有意思。」
有分析認為，措施不會突然吸引一批人士來港，亦不會影響樓市。
Bricks & Mortar Management主席王震宇說:「很多時過了4、5年後，才會決定考慮成為永久居民，你問很多外籍人士都會這樣回答。這個(政策)只會令到他們來港工作少了1個負面因素而已。」
王震宇認為，除按揭壓力測試，所有妨礙自由市場的樓市「辣招」都應該撤銷。
訪問來源：NowTV【施政報告】
NowTV Chanel 331
特此鳴謝
NowTV 記者：Sarene Ho
攝影及剪接：NowTV Production Team
請前往作者YouTube頻道觀看更多視頻: 王震宇宇論 Yulun
圖一：按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目（2021年第2季數據） |
圖二：按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目(入息上限定於息中位數) |
收入上限不停瘋漲 私樓市場屢遭侵蝕
全港現有大概84萬公屋單位，已佔總住戶數目三分一有多，絕對足夠應付基層市民需要，而居屋和首置單位也應停建，多餘的單位可以流入私人市場，供有較良好經濟能力的家庭購買，從而大大紓緩現時私樓樓價節節上升的惡性循環。
如何證明輪候冊越輪越長是政府自導自演的鬧劇？且看【圖三】三大怪象：
一）居屋入息限額（綠線）自2015年起已大大超越整體收入75百分位數，正式成為私人豪宅的第一號競爭對手——90年代仍然遮遮掩掩地跟隨75百分位數上升，但2013年重售之後直情赤裸上陣，拋離75百分位數幅度年年加大！如此大手筆鼓勵富貴戶炒樓，是否決策官僚與市場脫節
之鐵証？
圖三：入息上限與入息中位數滯後2年的比較 |
三）偉大的政府永遠在樓市周期頂端將最多的市民攬入公營房屋（即以公帑吸引市民在市頂置業，見1997，2019）樓市崩盤後卻大幅削減收入上限（見2003），令市民更難在樓價最平宜之市底入貨，這再次顯示行政主導的置業政策永遠是以良好的意願鋪築通往地獄之路。
整體收入上限無限擴大的另一後果，就是有能力在私人市場置業的市民越趨搶奪了政府能夠提供予下層市民的福利資源，收入上限的自約作用蕩然無存。
政策順周期，直接加大樓市風險
再細看以上市頂推動置業，市底送閉門羹現象。從【圖四】可見，居屋入息限額對家庭入息中位數之溢價從12年的60％狂飆至去年的154％（圖右之紅箭嘴），正正就是政府在樓市升幅下降，隨時轉升為跌時（圖右之綠箭嘴）鼓勵市民入市居屋。
同一反智政策原來在90年代已經盛行，90年代初樓價狂升之時（圖左之綠箭嘴），亦是居屋入息限額溢價加得最狠的年代（圖左之紅箭嘴），然後隨著亞洲金融風暴後的大熊市，政府卻不讓市民在低位入市置業（圖中段之紅／綠箭嘴），此何邏輯只有？
圖四：入息上限溢價與樓市周期對比 |
|
