2011年8月23日星期二

全球物價飛升,本港樓價大大墮後

筆者喺712日《港紙貶值,樓價非如想像般高!》一文中比較樓價喺97年以來經通脹調整及幣值變化後實質變化係幾多,發現以人民幣計算,本港樓價比97年頂平一成六咁多,而以美匯指數計更低近兩成!以上分析,係以購買力為出發點,卻無考慮到投資機會成本或民生因素,今日就從呢兩個角度再為本港樓價算帳。


圖一:樓價以金價計已重返82年低位!


近日金價以拋離地心引力式飆升,到執筆時,已達歷史新高嘅1888美元一安士,本年升幅已達36%,大大跑贏股匯債等等資產類別,連今年戰績驕人嘅樓市(中原指數升12%)都黯然失色!坊間有以「道指對金價」嘅計法來評估此黃色金屬相對股市嘅價值,我哋當然亦可以香港樓價對金價比嚟衡量樓價平定金價貴也!圖一繼續以7月文章嘅方法,將9710月樓市頂點定為100點,再將樓價指數以金價計算,得出類「金本位」計價嘅本港樓價指數:原來除咗98-99年嘅短暫反彈及03-05年一小段時間,基本上本港樓價以黃金計根本就冇跑贏過,由97年嘅100點直插到而家嘅18點!

更可觀嘅就係而家嘅樓價可以話返番去892月嘅低位,甚至同823月相去不遠(圖一紅虛線)……如果樓價喺呢個水平橫行,而金價又重返當年高位(即圖一指數重返839月嘅8.3點低位),豈不是黃金仲要再升一倍有多?掉轉嚟講,如果金價而家開始橫行而樓價卻喺紅色虛線呢個技術位反彈嘅話,最大嘅阻力位應該係喺30點左右(藍色虛線),即03年個底及06-07年個頂位所在。唔理呢個係好事壞事,樓市以金價計豈非有六成上升空間?筆者唔敢預測金價去向,但係喺而家咁嘅價位都係比較鍾情於既有租金回報,供應又更缺彈性於掘地開礦嘅磚頭!

呢個投資判斷更被圖二各線所確證:君不見以油價計,本港樓價亦與以金價計一樣咁平:即由97高峰勁跌八成二之巨!與此同時,本港樓價更平97時嘅米價一半有多,即泰國米喺樓價僅返家鄉嘅時間內已漲價一倍!就連豬肉都唔放過我哋,由97年到今日大升四成七,致令樓價相形見絀,跑輸兩成七。最後連卑微嘅茶葉都升值多過港樓,你話香港地產邊有泡沫呀?

圖二:油價、米價、甚至豬肉、茶葉階喺過去十四年跑贏香港樓價


全賴美國(以及各國政府為保出口競爭力而)祭出懲罰儲蓄慳儉美德嘅印鈔政策,令實物資產回報全線報捷;但係可憐嗰啲退休靠食老本嘅審慎理財一族喺呢一役中全軍覆沒,衍生嘅社會副作用真係罄竹難書。呢場風暴仲喺度颳緊,各位真係要打醒十二分精神,自求多福也!

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