筆者喺7月12日《港紙貶值，樓價非如想像般高！》一文中比較樓價喺97年以來經通脹調整及幣值變化後實質變化係幾多，發現以人民幣計算，本港樓價比97年頂平一成六咁多，而以美匯指數計更低近兩成！以上分析，係以購買力為出發點，卻無考慮到投資機會成本或民生因素，今日就從呢兩個角度再為本港樓價算帳。
圖一：樓價以金價計已重返82年低位！
近日金價以拋離地心引力式飆升，到執筆時，已達歷史新高嘅1888美元一安士，本年升幅已達36%，大大跑贏股匯債等等資產類別，連今年戰績驕人嘅樓市（中原指數升12%）都黯然失色！坊間有以「道指對金價」嘅計法來評估此黃色金屬相對股市嘅價值，我哋當然亦可以香港樓價對金價比嚟衡量樓價平定金價貴也！圖一繼續以7月文章嘅方法，將97年10月樓市頂點定為100點，再將樓價指數以金價計算，得出類「金本位」計價嘅本港樓價指數：原來除咗98-99年嘅短暫反彈及03-05年一小段時間，基本上本港樓價以黃金計根本就冇跑贏過，由97年嘅100點直插到而家嘅18點！
更可觀嘅就係而家嘅樓價可以話返番去89年2月嘅低位，甚至同82年3月相去不遠（圖一紅虛線）……如果樓價喺呢個水平橫行，而金價又重返當年高位（即圖一指數重返83年9月嘅8.3點低位），豈不是黃金仲要再升一倍有多？掉轉嚟講，如果金價而家開始橫行而樓價卻喺紅色虛線呢個技術位反彈嘅話，最大嘅阻力位應該係喺30點左右（藍色虛線），即03年個底及06-07年個頂位所在。唔理呢個係好事壞事，樓市以金價計豈非有六成上升空間？筆者唔敢預測金價去向，但係喺而家咁嘅價位都係比較鍾情於既有租金回報，供應又更缺彈性於掘地開礦嘅磚頭！
呢個投資判斷更被圖二各線所確證：君不見以油價計，本港樓價亦與以金價計一樣咁平：即由97高峰勁跌八成二之巨！與此同時，本港樓價更平97時嘅米價一半有多，即泰國米喺樓價僅返家鄉嘅時間內已漲價一倍！就連豬肉都唔放過我哋，由97年到今日大升四成七，致令樓價相形見絀，跑輸兩成七。最後連卑微嘅茶葉都升值多過港樓，你話香港地產邊有泡沫呀？
圖二：油價、米價、甚至豬肉、茶葉階喺過去十四年跑贏香港樓價
全賴美國（以及各國政府為保出口競爭力而）祭出懲罰儲蓄慳儉美德嘅印鈔政策，令實物資產回報全線報捷；但係可憐嗰啲退休靠食老本嘅審慎理財一族喺呢一役中全軍覆沒，衍生嘅社會副作用真係罄竹難書。呢場風暴仲喺度颳緊，各位真係要打醒十二分精神，自求多福也！
最近香港喺另一項排名上被星加坡比咗下去，不過大部份人卻會認為係好事嚟嘅，呢樣野就係生活指數啦！而且香港仲係輸得非常全面：唔單只經濟學人信息部（EIU）上個禮拜認為香港嘅排名由09年之11位跌落22位（喺亞洲區則位列第四，之前係升上第三嘅星加坡），再早一個月亦有公佈《全球駐外僱員生活費用指數》嘅人力資源公司ECA更將香港由2010年嘅33位踢去45位，並將星加坡由68名提升至36名（喺亞洲內頭四名繼續係日本城市，首爾則仍然穩坐第五，不過香港就被星加坡由第六逼咗去第七）！睇嚟本星期將要公佈嘅2011年美世（Mercer）生活成本調查亦會重覆以上嘅結果！
由好嘅方面睇可以話本港嘅競爭力有所提高，令外來投資者及東進嘅國際企業更多考慮本港作目的地，但係掉轉過嚟講則好明顯地喺過去一兩年間，星加坡所吸引嘅外資已經多到連佢嘅居住成本都超前香港！同樣令人驚嘆嘅係北京（ECA列46位）同上海（ECA列47位）已經完全唔係廉宜嘅城市，亦同樣證明香港喺呢場國際人才競爭賽中隨時會輸埋畀呢兩個祖國嘅後起之秀……喺咁既時候哋政客同港府竟然仲喺度鼓吹起限呎樓同居屋，真係唔到香港與突尼西亞及卡拉奇（分別係EIU報告內最平嘅兩個城市，分列132名同133名）看齊都唔心死。與此同時，喺商業樓宇嘅供應上我哋仍然見唔到任何有效嘅供應推出嚟應急，簡直係激死人！
除咗城市增值唔及人外，香港平咗亦有佢本身控制唔到嘅因素，就係港幣貶值啦。如果97年10月嘅美匯指數（即DXY）係100點，咁今日就唔見咗26%有多，同樣道理，當年嘅港紙如兌100圓人民幣嘅話，今日則只換返84圓，貶去16%也！既然香港作為一個對外型經濟城市（2010年與大陸貿易佔49%，歐盟佔9%，東南亞佔10%），咁本地嘅收入及財富亦應與各貿易伙伴大幅上升咗嘅幣值有正面關係。
圖：以美元指數及人仔計價，香港樓價仍與97年高峰相差近兩成！
可見除咗嗰啲與外界隔絕嘅人（唔少高官及政客可能屬此類）又或是已退休靠存款過活之人士會覺得本港嘅樓價已經超越97之外【圖中紅線及紫線】，大部份靠大陸生意或海外貿易收入維生嘅在職人士（包括絕大部份零售、旅遊業，甚至過去唔係咁直接嘅銀行地產界從業員），感覺可能冇咁差（即會偏向圖中嘅綠線同藍線），亦即係樓價尚有一段距離先去到97嘅高峰。
由此可以推斷，嗰啲嗌得最大聲要㩒低樓價嘅人有可能係：1）有政治動機—如房委會委員為未來操樓市供應大權鋪路，又或是想由納稅人身上攞免費賄選選票；2）錯失咗買樓機會，想政府出手拖低樓價（但係到時又會驚得滯，無膽入市）；3）唔經大腦就喊口號嘅憤青，以為地產發展商係霸權，點知政府先係世界最大嘅地產霸主（見上周拙文：誰是不折不扣嘅地產霸主？）。
當越來越多市民對社會不公要大鳴不平時，政府好應該更堅守好嘅原則，而唔係向短視政客屈膝，係房屋政策上胡亂出招（復建居屋是也）。最近嘅幾次轉軚事件已經證明，無原則，無道理嘅政策改變最終只會弄巧反拙。
