【理財新世代】財政預算案地產相關政策及樓市前景分析 20260228

2026年2月28日

主題：財政預算案地產相關政策及樓市前景分析

背景：
財政預算案剛剛公布，公眾之前憧憬會否有更多刺激樓市的措施，結果似乎落空，不過，從呢份財政預算案又能否反映政府對未來香港房地產的取態或反映可以帶來一些啟示？


1. 先問下你對今次財政預算案整體評分，如果100分是滿分，你會俾幾多分？那些地方你覺得做得好？那些地方仍然未能針對市場的真正需要，仍有空間可以做好？

2. 講完整體評分，講你既專長：房地產。如果針對財政預算案對房產業的評分，你又會點俾分？係咪真係可以對症下藥，令香港的房地產可以重拾輝煌？抑或政府施政已經調整了房產定位？

3. 財政預算案公布前夕，坊間有好多建議俾財爺參考，例如：進一步將住宅印花稅100元的門檻由目前400萬元調升至500萬元，結果無，可能好多準買家也會有少少失望，係財政預算案之前，你自己心目中有冇一些建議或措施你認為現在應該要做，但結果沒有做？

4. 睇番今次財政預算案在地產市場雖然有著墨，但唔算多。先睇未來房屋供應量，財爺表示連同「簡約公屋」，本港未來5年總體公營房屋建屋量約19.6萬個單位，較本屆政府上任時的五年期增加超過八成。如果計數，即每年平均有4萬個公營房屋建屋量落成，比較以前，呢個建屋量或供應量屬於一個甚麼水平？健康？過低？過多？能否引用數據來證明？

5. 至於私營房屋供應方面，預計今年起的5年內，私人住宅單位每年平均落成量約1.7萬個，較過去5年平均數減少約8%。未來3-4年，一手私人住宅單位潛在供應量約為10.4萬個。落成量減少了，其實係咩原因？發展商起少了還是其他原因？另一方一手供應量未來3-4年，每年平均仍然有至少2.6萬個供應量，以過去3年一手銷售量計，市場需求是否足夠承接這供應量？

6. 土地供應方面，未來5年，政府會準備可供興建約9.8萬個私營房屋單位的土地。來年賣地表包括九幅住宅用地，加上鐵路物業發展、市區重建局（市建局）及私人發展和重建項目，預計全年的潛在土地供應可供興建大約2.2萬個單位。至於考慮到非住宅物業市場空置率、現時及未來供求情況，政府來年繼續不推售一般商業用地。你如何解讀政府的土地供應對後市的預測？原因？

7. 基於上述考量之下，你對今年香港的樓價預測為何？

8. 另外，財爺提到港投公司將會與區域和國際長期資本合作，引導資金投向符合香港產業定位的優質商業物業項目，並把有關項目與目標行業的企業對接。其實這是甚麼？目的又是甚麼？究竟想吸引那些資金來香港商業物業市場？

9. 同一時間，政府將1億元以上的住宅物業交易印花稅稅率，由4.25%調高至6.5%，影響約0.3%的住宅物業交易，估計每年可增加約10億元收入。好明顯是這是富人稅，但對物業市場影響大嗎？

10. 預案中提到「互聯互通」安排：目前正與內地研究加快落實將房託基金納入「互聯互通」、另外，年內亦會立法優化家族辦公室和基金稅制，以及便利房託基金私有化；明年修例為準備上市的房託基金轉讓非住宅物業寬免印花稅，這些金融措施對投資者有冇幫助？


報導來源：香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/1075771


特此鳴謝

監製：李以莊

主持：黃瑋傑、彭藹嬈

攝影及剪接: 香港電台公共事務組



最後，筆者想藉信報一篇專欄分析《「量入為出」靠調錢借債填氹》指出，政府宣稱的『量入為出』原則實際上依賴調撥基金（如債券基金累計盈餘370億元及外匯基金投資收入）和大量發債來填補赤字。例如2025/26年度綜合帳目表面錄得29億元盈餘，但若扣除發行1550億元債券及償還517億元到期款項，實際赤字高達約1004億元；土地收入修訂僅175億元（較原預算低35億元），遠低於過去高峰，顯示財政並非真正平衡，而是透過會計技巧及借債維持表面盈餘。這可能誤導公眾對政府財政健康的認知，忽略結構性問題如土地銷售長期低迷，導致財政壓力最終轉嫁市民。

財政預算切勿向理性同原則操刀

財爺曾俊華將於下個禮拜三發表一○至一一年度財政預算。各方利益團體一早已百花爭鳴，喺地產領域最熱門議題莫過於提高豪宅印花稅（有話二千萬元以上樓價住宅由3.75%加至4.5%）。

事實一：香港經濟正強勁復甦（2010年GDP預測：港大：4-5%；恆生更樂觀：8.6%），毫無派糖需要，否則盞惡化下半年嘅通脹壓力；

事實二：有好多結構上問題須要解決，將錢用喺呢啲長遠大事上比施小恩小惠更重要，因民意好飄忽，今星期攞咗零用錢，下個禮拜唔畀重嘈得犀利。其中一個樓市結構調整重點就係活化二手居屋（見下文）；

事實三：任何打壓豪宅嘅措施皆對整體樓價上升杯水車薪，因為樓價急升係政府超低私樓（請留意：唔係公屋或居屋）土地供應所一手造成嘅，喺美國狂印銀紙下更推波助瀾。唯一解決方法係倣效大禹治水——用疏浚而非圍堵（詳見下文），唔係嘅話實將香港辛苦經營嘅投資天堂同自由市場呢啲「薄幸名」雙手奉畀星加坡！

禹用啱方法，連舜都要禪讓帝位

筆者喺舊年11月24日「活化二手居屋市場何難之有？」已詳述呢個能夠一石二鳥嘅天下第一妙計：如果居屋呢個龐大市場（佔私樓34%存量！）能夠解封，唔單止可以大大減慢樓價上升動量（因為私樓市場轉眼間擴大咗三分一，兼且多咗好多低價單位！），更能將呢個沉睡嘅巨大經濟潛力同時發揮——因為二手居屋2008年成交佔存量不足0.7%，一旦解放，成交量上升至二手私人市場之9.7%水平，隨時庫房嘅印花稅收入同時狂漲三分之一(好年頭如07/08印花稅曾達五百廿億之巨，係整體庫房收益嘅五分之一，可見呢項房屋市場改革對擴闊政府稅收嘅重大影響)！此外，因為多咗居屋流通，其他經濟環節如地產經紀、銀行借貸、裝修、傢俬家電零售等等亦跟住旺埋，咁庫房喺利得稅同薪俸稅再收多筆，認真和味……此正是綱舉目張，四兩撥千斤也！財爺能與呢件改革拉上關係，隨時連競選下屆特首嘅政治資本都自動提升，不費吹灰之力而營造青出於藍嘅政績。

香港前途在於引入富人，唔喺貧富均等

當全中國所有城市都喺度你追我趕引資升咧之際，如果香港反其道而行推行如英美之趕富仇富民粹政策（即係無理濫加高收入階級嘅稅費）最終只會喺呢個人流資金流都極易挪移嘅時代驅趕財神，自斷米路，平白又益咗區內其他對手。

唔單止如此，港府嘅小政府大市場形象亦可能再度受挫，圖增高收入人才來港搵食嘅成本及精神阻力，以及打擊中產階級換樓改善居住環境嘅能力。成本利益相較下，加印花亦認真唔值得：09年二千萬元以上豪宅成交只佔整體二手樓市嘅1.2%，呢著只會逼投機炒賣向低價樓埋手，反而引來更多政治壓力令政府做更多扭曲市場嘅行政措施（而唔係向供應短缺呢個根本原因著手）為未來改革安插路障。

記住：禹因疏導而得天下，鯀因圍堵而失頭顱。