20150724 內房商業模式蛻變 短期樓價看升

內房商業模式蛻變 短期樓價看升

近年，中國地產發展蓬勃，樓價屢創新高。隨着樓市投資氣氛愈趨熾熱，發展商百家爭鳴，搶佔市場分額之戰亦愈趨激烈。本文分析發展商如何在高速發展勢態下應付資金緊絀的現實，以及如何改變營運模式以求生存。

分析2008年前內地樓盤預售及落成時間的差別，可見大部分項目大約會於住宅落成前10個月開始預售，反映當時發展商對長遠推盤計劃仍未形成一套成熟的內部體系，以及可能在項目
規模上亦以小型樓盤為主，以至大多在落成前一年內才推售項目【圖1】。

當時商品房市場發展仍在摸索階段，以致發展商未能提早預售優化現金流及整體資金回報。

提前預售 資金效益升

然而，自2009年起，樓盤預售的步伐已迅速提早至房屋竣工前18個月開始【圖2】，此現象可能受惠於政府加快審批預售證，但更合理的解釋可能是，為應付高速增長下資金緊絀的情況，發展商更加注重增加資金流的效率。

同時，在愈來愈多發展商集資上市後，受到資本市場紀律的約制，更須貨如輪轉；兼且大型項目漸趨普遍，令發展商更易更早地獲取後期項目的預售許可證。

效率至上 縮短建築期
在預售時間較落成日提前得更早的同時，建築期亦在加快壓縮。2011年前，房屋從動工至落成普遍為期兩年【圖3】；但2011年後，建築時間已縮短至一年【圖4】。

其實，極速建築在中國已非新鮮事，近月長沙就出現了57層大樓於19天內落成的新聞；再者，內地建樓速度已達到平均3天一層的速度，反映建築業亦跟 隨地產發展商，日益追求更高的效率。根據以上房屋動工數據，讀者亦可大致預測未來12個月的落成量走勢：在今年餘下時間，將完成反彈，並於2016年上半 年開始下降。

綜合以上住宅預售、竣工、動工的分析，本文希望發掘出近年中國地產項目發展模式上的轉變：由從前的先動工，再預售，後落成的格局，過渡至新模式下幾 乎可以先預售，後動工的奇蹟【圖5】。這種轉變，意味着資金由舊模式下的淨流出扭轉為淨流入，令內地地產商騰出更多資金發展業務，亦更能控制市場及政策上 的風險。

減存效應 內房股看升

從以上分析可見，內房企在商業運作上已日漸成熟，只要樓價持續反彈，現在低殘的股價或可為投資者帶來不錯的回報。住宅庫存量相對竣工量比率下降，預示樓價將上升，反之亦然【圖6】。圖中凡藍線跌穿5%時，樓價多呈升勢；若升穿-4%，則樓價多呈跌勢。以現今藍線位置來看，內地樓價很可能會上漲至本年末，幅度約為15%上下，當然，具體升幅要看今年餘下時間政府為「保七」而鬆動銀根的力度！

在估值不貴及近日股價回復至「滬港通」前水平的情況下，內房股短線展望似乎甚是樂觀。


筆者特別鳴謝香港大學經濟及金融學系學生吳鎮偉協助收集及整理本文相關的數據及圖表。