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【on.cc 東網專訊】 向來被形容為「樓市大好友」的Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇唱好香港樓市數年，結果樓價真的愈升愈有。而其創立5年、專門為客戶投資海外樓市的自家旗艦，同樣成功捕捉海外物 業的升浪。不過，今趟他一改常態，直言當前本港樓市前景出現前所未有的複雜，細價樓更瀕臨爆煲邊緣。
昔日的大好友改變看法，他深信樓市「轉角市」已經出現。而本港住宅市場近期出現二手樓價減價，新盤撻訂情況，反映二手樓價的中原城市領先指數CCL最新報144.33點，連跌兩周共1.45%，市場進一步確定樓市步入調整階段。
「轉 角市在過去幾年都出現過，好似2013至2014年間，幾個禮拜內出現幾個百分比的下跌。如果今次無任何黑天鵝事件發生，好大機會同之前一樣，出現一個緩 慢的調整，幅度應該係單位數跌幅。」他認為，真正的跌市趨勢至今未確立，相信香港樓市正面對一個前所未見的複雜情況。
雖然發展商加快推盤， 政府復建居屋以增加市場房屋供應量，惟王震宇認為政策未能解決供應短缺問題，反而「火上加油」。「相對於90年代，一個禮拜賣一兩千個單位係閒事，而家一 個禮拜賣幾廿個單位就以為多供應，簡直係九牛一毛。政府本應將公營土地轉向私人市場拍賣，增加私樓競爭，紓緩樓價升幅，可惜本末倒置。 估計當去到2016、2017年，大量公屋及居屋湧至，樓市真正的危機就會出現。」
他認為，當樓市踏入調整期，碰上公營房 屋湧現，細價樓更是首當其衝爆煲。「細價樓風險最大，因為細價樓的價值脫離了樓價常規，而中細價樓缺乏供應，細價樓業 主難以換大樓，嚴重影響『換樓鏈』，而且細價樓流通量低，回報率極差，根本沒有人得益。」他又指，「就好似1997至2000年，本來樓價跌3至4成，當 大量居屋供應出現，再推低樓市。」
不過他相信本港住宅市場未形成持久跌勢。他解釋，引發樓市大低的因素主要來自外圍經濟， 「歐洲政府債台高築，結果不停推量寬，一旦歐盟解體，歐元再跌一至兩 成，同時日本退休基金走資，內地因經濟放緩而持續放水，觸發大量資金流入美元，港元亦跟隨美元抽升，到時香港資產就會再次升值。」當然，這是相當長遠及外 圍經濟大幅滑落的假設結果。
至於未來具潛力的投資市場，他首推香港的寫字樓及英國農地。他稱，3至4年前已建議投資香港的 寫字樓，因為供應量小，難以應付公司需求，未來續看好。而最近萊坊2016年《全球城市報告》亦提及，香港以每月呎租約166元蟬聯全球寫字樓租金最貴城 市，更預計未來兩年仍或高踞榜首。另外，他亦看好英國的農地市場，「當人口持續增長，將引發糧食及食水危機，農地會成為投資者追捧的資產。不過，這最少持 有5至10年先見到回報。」
曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管的王震宇於2011年退下股場火線，自立門戶創立房地產投資公司，專門為客戶投資物業或相關的實物資產，如樓盤、寫字樓及農地等。
過 去5年，他研究過不同海外市場的物業，推薦過的項目包括香港的住宅及非住宅項目、英國的寫字樓及新西蘭的農地。而公司最好的投資項目，回報以倍數計算，整 體來說，大部分項目的回報均跑贏各地的樓價指數。事實上，根據英國土地註冊處資料，倫敦樓價指數近五年升幅近48%。五年前設立公司的他，明顯成功捉住了 海外樓市大升浪。
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| 王震宇擔任投行的房地產分析員10多年，毅然退下股場，自組公司在環球市場尋找房地產投資機會。回想過去在投行拚搏時刻，他享受過去的急促生活，但亦愛上現刻的研究工作。 |
拼搏自立各有滋味
「兩份工種各有各挑戰，亦有不同享受的地方，人生去到不同階段就會享受不同的事。」他表示，分析員最辛苦的地方是要面對無窮無盡、變數極快的股市，留意股市波幅以秒計算，個人專注力極大。
雖然拚搏過後決定退下火線，但他沒有放棄研究房地產市場，繼續尋找環球物業投資機會。「而家分析的波幅以月、年計算，有更多時間去思考問題，亦能夠專注研究長線的投資產品。」
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