2020年12月30日星期三

【iMoney 名家專訪】星級地產分析員王震宇:明年樓市情況更差 移民潮成最大不利因素

載於2020年12月24日HKET -iMoney 【名家專訪】:


回顧2020年香港樓市,今年無疑過去數十年間最具挑戰性的一年。一場世紀疫症蹂躪樓市差不多一年,但住宅樓價尚且可以力保不失、兼且表現平穩,樓價於過去一年間僅跌1%;期內股市走勢表現反覆,恒生指數由今年初至今累跌逾6%,足見本港樓市底子甚為強勁

最近多國爆發新一波疫情,經濟何時能回復正軌未明。本港亦難以獨善其身,隨著保就業計劃於11月底結束,失業率大有再升可能。未來一年樓市走勢,各界不抱期望。

其中Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇,研究樓市已逾20年,有「星級地產分析員」之稱。昔日曾是「樓市大好友」的他,自2018年開看淡樓市,搖身一變成「樓市淡友」。疫情肆虐,本港經濟遭受重大打擊,樓市卻看似未出現大震盪,王震宇接受《iMoney》專訪時,認為現時住宅市場已現風高浪急的情況,對未來樓市前景不抱樂觀。




他表示,明年樓市最大不利因素是移民潮出現,「香港人移民的動力在不斷加強中,當中英國BNO等措施愈來愈晰,也有愈來愈多國家移民政策上的改變,令香港人移民到外地更加容易。」他也提醒要小心明年會出現的基數效應,即是經濟數據或大幅反彈,有「很靚」的數字,但不足以令經濟回復至封關前的水平。

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王震宇:明年樓市更差 移民潮成最大不利因素

Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇,早於1998年起加入瑞銀從事房地產分析,曾擔任集團亞洲房地產主管的他,研究樓市已逾22年,有「星級地產分析員」之稱。昔日曾是「樓市大好友」的他,自2018年開始看淡樓市,搖身一變成「樓市淡友」,其後樓市如他所料,於2019年中開始見頂回落。過去一年,他也身體力行賣樓減磅,不足一年連間連沽2伙豪宅,市傳指他在去年底以約2,280萬元沽出九龍站擎天半島3房單位,再於今年8月以約2,850萬元沽出跑馬地山村臺27號地下單位。

 

量寬遊戲更將完結

疫情肆虐,本港經濟遭受重大打擊,樓市卻看似未出現大震盪,王震宇接受本刊專訪時,卻認為現時住宅市場已現風高浪急的情況。「現在全球央行在『印銀紙』,這情況給予市場很大信心,大家認為央行也會繼續印銀紙,心理上就覺得不用害怕,但是印銀紙的情況可能已經到盡頭。」

他表示,近年歐洲很多國家發債都無人問津,最後有八、九成也是由央行買入,「當去到某一個地步,是市場可能已不再玩這個遊戲,當市場沒有人買你的債券時,政府又怎麼能量化寬鬆呢?」他又指,央行的錢其實也是向德國借,如果一間央行出事,整個歐洲金融系統就存在債務違約的極大風險。

對於明年樓市,王震宇坦言未來一年的樓市情況會更差,「很多負面因素於今年出來,如『保就業』完結,很多公司也會撐不住,出現裁員潮,失業人數也更多。」他表示,全球的經濟的活力很大程度來自中小企,全球封關將引發中小企的倒閉潮出現,未來本港失業率不排除升至高於8%


今次移民潮更嚴重

說到明年樓市的最大不利因素,王震宇認為是移民潮。他指出,現在香港人移民的動力在不斷加強中,「現在英國BNO措施愈來愈清晰,加上澳洲、加拿大及美國等,有更多這方面的政策出台,令香港人移民到外地更加容易,吸引港人離開的力度將更大。」

王震宇表示,本港對上一次移民潮出現在八十年代尾九十年代初,當時的高峰期是每年7萬、8萬人移民,「那時經濟增長不錯,因此樓價沒有明顯調整,九十年代初的移民潮主要集中在40餘至60餘歲的人為主,主要為有錢的人;今次的移民潮,走的一批一定是更年輕,相信是中下層的港人為主。最大的問題是上一次的移民潮,各國是很嚴格的審批香港人的移民,但這一次是各國為香港人『開大門』,直情希望吸納香港人,因此今次移民的數字可能比上次大很多,英國的官方數字多達30萬人,這是很恐怖的數字。」

「如果每年只得23萬人移民的話,對樓市影響不會太大,但當數目達5萬至6萬時,就會出現問題。」他以上一個移民潮的數字推算,九十年代初,上一個移民潮的移民人數的數字為一年約有68萬人移民,如上述數字有一半人持有物業,每個家庭一家三口的數字計算,即涉及約1萬個單位,「到時市場沽售不止這一萬個單位,可能本來有另外一萬個單位的需求也消失,因此對樓市而言是個很大的負面影響。」

 

小位單位需求或增

王震宇相信,是次移民的港人,大部分是集中於20餘至40餘歲,「較年輕的人士會因為政治因素而移民,即是20餘至40餘歲的階層,他們多數有小孩子,為小孩子的教育作出打算,你現在移民的話,小孩子到外國可能享有免費的教育福利,可以在當地以平價的價錢就讀國際學校,你在香港讀國際學校的話,每年的學費高達10萬至20萬元,香港的國際學校學費很貴。」

目前英國政府為合資格申請英國國民(海外)護照(BNO)的人士及其家庭受養人提供「5+1」的入籍路徑,BNO居留簽證(Hong Kong BNO Visa)將於明年131日起接受申請。英國內政部於周三(23日)更新申請細節,容許簽證申請人及其家庭成員於不同時間赴英(即俗稱「太空人計劃」),但較遲赴英者須另外申請居留許可,以滿足住滿5年的要求,是次放寬要求申請人及其受養人須一同移居英國的規定,讓子女留在英國讀書,父或母一方可續留港工作,一家人或可先後取得永久居留權。王震宇指,英國政府容許港人以「「太空人計劃」移民,對很多人來說,移民的負擔減輕了。「相信不少港人家庭的其中一位成員,將繼續於香港賺錢,然後再將部分薪金留作家人在海外的洗費;如一家人本身住在三房單位,現在只有父親留在香港繼續搵錢,可能住在服務式住宅或者租一個細的開放式單位,這會導致細型單位的樓宇需求增加,同時三房單位的需求會減少。」


莫被經濟數據迷惑

除移民潮外,王震宇提醒大家務必留意另一個經濟現象,就是要小心基數效應,即是經濟數據會明顯反彈。他解釋指:「全球經濟面對很壞的情況,但之後會出現一個怪現象,是未來三季你可能會見到很多很靚的經濟數據出現。相信會在今年的3月、4月開始,所有的經濟數據也會很好,不單只是雙位數增長,甚至有可能出現三位數、倍數的數字。」他續稱,雖然以上經濟數據可能按年有明顯反彈,但相對疫情封關前也是大跌一大截。

「數據在去年跌了99%後,就算回升10倍,也未及以往一成的水平,這就是我們要小心的地方,因為這些經濟數據不足以支撑收入上升。」


2021年投資策略 買地產股及商品相關產品

對於王震宇來說,本港住宅市場已不值得投資,現在他的焦點投放在商品市場相關的投資。「我們現在投資的是跌到『過咗龍』的地方,就是跟商品相關的概念,跟商品相關概念的資產現在是可以投資,商品將會成未來其中一個升得最多的板塊。」

為何看好商品市場的前景,原來最大的原因,是各國封關將令糧食價格大幅上升。「西德的啤酒工場的小麥其實是由土耳其的移民收割;西班牙的水果則由保加利亞、羅馬尼亞人採摘;澳洲農場工作如摘提子、剪羊毛等,很大程度是由南亞勞工擔任。現在全球封關,全世界需要收割的農作物欠缺廉價勞工,可見封關的影響是很大,由於缺乏人手收割,這些農作物就會腐爛,除了令農夫破產,也令整個產業鏈崩潰,明年及後年的農作物收成也會大減。」

如農作物收成及商品出產量大減,整個產業鏈出現斷層,會導致不同的商品價格及糧食價格上升,引發通脹出現。「未來全世界一定出現商品大通脹潮,屆時居於城市的人惟有逆來順受,難道不吃?但他們的收入下跌,商品價格卻在上升,幾乎所有大城市也會出現這情況。」

對普通小市民而言,除了買商品相關投資,另一樣最簡單的投資就是買股票,因為香港地產股平過住宅。王震宇指:「與其買一個回報23厘的住宅,不如買回報達45厘的房地產股,因為整個房地產股的板塊鏈相對樓價的價值是極度呈現的。國際性的基金經理不想購入本港地產股的情況下,導致股價低了,但回報高過房地產本身,在風險回報上,是值得的配置。」

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