比居屋更即時見效嘅房屋計劃

香港房屋內政本來「不容外人指手畫腳」，但係今次曾特首真係太太太「識做」啦，為咗討好阿爺，竟然打倒昨日的我，放風要重推佢一手一腳廢除嘅居屋！港府施政之弱勢及出招之藥石亂投，真不言而喻，嗚呼！

喺依家謠言滿天飛之時，兼且昨日嘅信報社評已經為呢場鬧劇作咗一針見血嘅批判之際，筆者且不動如山，埋首鑽研數據，繼續為讀者發掘真理努力。今日就畀大家一個解決資助房屋嘅新觀察……

公屋富戶近九萬？騰出單位可縮輪候冊逾三分之二！


表：公屋富戶尸位素餐，房署執法拍馬要追

住戶每月入息（HK$)	公屋	居屋	私樓	其他	總計	公屋	居屋	私樓	其他	總計
	('000)	('000)	('000)	('000)	('000)
< 4,000	74.0	19.9	83.0	3.1	179.9	3.2%	0.8%	3.5%	0.1%	7.7%
4,000 - 5,999	73.9	14.1	36.2	3.2	127.4	3.2%	0.6%	1.5%	0.1%	5.4%
6,000 - 7,999	88.9	14.1	41.6	1.6	146.2	3.8%	0.6%	1.8%	0.1%	6.2%
8,000 - 9,999	73.6	19.2	54.9	2.1	149.8	3.1%	0.8%	2.3%	0.1%	6.4%
10,000 - 14,999	158.1	50.0	118.5	2.3	328.9	6.7%	2.1%	5.1%	0.1%	14.0%
15,000 - 19,999	99.7	50.8	106.1	1.8	258.4	4.3%	2.2%	4.5%	0.1%	11.0%
20,000 - 24,999	65.1	53.0	117.8	#	236.1	2.8%	2.3%	5.0%	n/a	10.1%
25,000 以上	88.1	157.7	669.1	1.7	916.5	3.8%	6.7%	28.6%	0.1%	39.1%
總計	721.3	378.6	1227.3	16.0	2343.1	30.8%	16.2%	52.4%	0.7%	100.0%

由附表可見，統計署計算2011年第一季本港賺二萬五千元以上嘅家庭總共有91萬6千多，佔家庭數目近四成，而住公屋嘅呢類富戶，更係高達8萬8千之眾！即係話，每100個公屋住戶之中，就有12戶涉嫌濫用社會福利，都咪話唔少。

如賺兩萬五蚊都住到公屋嘅，嗰家人要有八口人以上先合格，而香港全港多於六口之家都只得8萬6，多於八口之家兼住公屋嘅就更少矣！如果房委聽日就將呢哋富戶「加速輪轉」到私人市場，則可立即騰出大量嘅公屋單位，同時立即安置晒所有（！）住緊私樓但又賺少於4000蚊嘅嗰啲板間房戶，都仲有單位剩低！另外，8萬8之數已經係合資格申請公屋住戶約13萬戶嘅三分之二有多，豈不是即時可令輪候冊急速縮短？咁政府未來仲需唔需要起7萬5個公屋單位呢？

與此同時，我哋估計呢批富戶平均收入為四萬，則佢哋可負擔樓價約500萬之單位都可交少於收入一半之按揭供款。如果佢哋入住540呎之單位（約為全港所有單位之平均面積），呎價可達9200蚊之高！幾乎可以入住太古城嘅人，點解仍在喺度踎公屋？

是否問題嘅癥結又在於政府執法不嚴（就如僭建執法一樣）？如果政府真係能夠令呢班富戶離開公屋，而佢哋又唔需要住港島豪宅（9200蚊呎），卻只入住九龍（六百呎單位嘅最新均價為7500呎左右），咁佢地更可改善居住環境，換樓到670呎嘅稍大單位，豈不是一石二鳥？如果連公屋戶都可入住670呎嘅大私樓單位，豈不是又再證明「限呎樓」係非愚蠢即短視權宜嘅供地政策？

限呎及限量地係對唔住港人嘅政策

每逢運房局公佈新一季嘅私人住宅一手市場供應數據時，總會有一大堆人大方厥詞，如：今季較舊年升幾多成啊，又係幾年嘅新高啊，之類，但係各位就好少見到分析話供應總量係唔係過少，政府點解攬住晒啲地唔賣，等等。依家政府又製造多咗一個機會畀哋地產專家去表演一番，就係似乎每季將要公佈嘅未來三個月之賣地計劃：喺過去一個周末令各專家大飽口福也……

最令人失望嘅當然喺屢勸不聽，屢析不辯嘅糊塗政策（至於係邊個政客先提議，就可能要各讀者幫手抽佢出來，再教育一番）竟然越來越被當係靈丹妙藥！呢項令人哭笑不得嘅「德政」，就係「限呎」同佢嘅孖生兄弟「限量」啦。令人懷疑到底發展局認為自己嘅職責係「政治交數」算數，定係為本港未來城市優化、發展謀福……何出此言？有數得計也：
根據聯合國統計數字，香港喺93年時嘅人均居住面積只有76呎，比北京（100呎），東京（170呎），首爾（200呎），星加坡（215呎），倫敦（343呎），多倫多（442呎），墨爾缽（546呎），華盛頓（739呎！）真係有天淵之別。就算如筆者推算，香港係個去多年因家庭人數減少而間接令私人市場嘅人均居住呎數增加咗約26%，但係計埋公營房屋後隨時90呎都未到，令本港以面積計嘅居住環境繼續與馬拉維、津巴布韋之流為伍。


圖：本港住房金字塔嚴重失衡（正常應如藍線），政府土地供應政策（紅線）正令情況惡化

由此可見點解起限呎樓係錯誤嘅政策，喺繼續將國際精英趕去星加坡、上海之餘，有幾個更大嘅副作用，就係：1）令樓宇供應結構更偏向白鴿籠，令港人未來毫無換大樓改善居住環境嘅選擇【圖中紅虛線】；2）就算小業主上咗車，買咗個細單位，佢因為政府供應嘅扭曲市場，令大單位價格飆升更勁（少數量，多人要換樓也），但係當大家都想將手上喺市場上多到無人要（因為大家都結婚生仔請菲傭，迫住要沽細嘅買大單位）嘅蚊型「限呎」單位甩手時，卻發現供求不衡下無可能賣到好價，更加劇「醫生律師買唔到樓」嘅怪象！3）豪宅因供應嚴重短缺，價錢更加坐火箭，更減低社會流動性，令仇富情緒更高漲，更令政客有藉口恢復居屋（再將市場扭曲多次）……

此所以點解依家政府嘅土地供應計劃完全失去期望管理作用（見拙文土地供應當務之急 四萬單位非賣不可），無法為供應短缺現象釜底抽薪之餘，更奪去咗市場提供市民需要嘅產品（即大量嘅大呎數單位）以減低樓價嘅兩極化（靠向圖中藍虛線）嘅能力，認真吃力不討好！