上海河濱超前，香港海旁失色

上個禮拜上海世博百天倒數開始，代表呢個動力城市又將踏上另一台階，於四月開幕時以更新面貌示人！除咗世博會場及市内無數嘅工程會喺四月全部完工（或停工），另一個惹人注目嘅基建項目就係外灘嘅「濱水區改造」工程啦。

呢個項目就認真巴閉囉—市政府嘅目標係將外灘升級至與「香榭麗舍相媲美的高品質街區」（注意：而唔係維港！）。如果目標達到嘅話，随時拋開香港嘅中環灣仔繞道海濱（連名都蹺口過人，你話遊客喺問“where is the bund”容易定係“where is the bypass”更印象深刻？）九條街；何解？人哋設計要求已經贏咗：1）最大限度地釋放公共活動空間．．．創造充裕流暢的濱水休閒空間；2）展示歷史文化風貌特色．．．打造上海最經典的濱水城市景觀；3)優化、整合公共服務，提升外灘區的品質。相比之下，中環未來海濱係起高速公路嘅副產品，人文、休閒、地標、景觀等更重要嘅因素通通要靠邊站。加上人哋河濱設計係由國際眾多團隊嘅方案中挑出上上之選，而我哋海旁藍圖則是政府閉門造車而成，喺集思廣益呢方面再蝕多一瓣。

此外，喺好多理念上滬港嘅出發點已經係背道而馳：

1) 車係配角—外灘工程完成後，公眾活動空間比原先增加至少四成，地面車道由十條減至四條，將繁忙嘅交通移至地下。而香港連有填海之便都唔乘機將道路藏喺地底，反而把最嘈，最污染，最醜陋嘅汽車擺晒上地面，連電車咁環保休閒嘅交通都摒諸門外，真係唔知政府點唸嘅。

2）以人爲本—連接外灘會係一係列嘅步行天橋，就算未行到江邊，行人已可觀賞對岸浦東地平綫以上嘅景色；而且由外灘建築物外無須上天橋，直過馬路也可達河畔，充分顯示人車嘅主次之分；此外，步行至江邊會有一系列草坡供市民坐地觀景。喺十六鋪碼頭更有設施供人進行健身、滾軸溜冰、滑板、甚至攀岩等運動。外灘1．8公里河邊竟有四個廣場可供「小型慶典、觀賞表演」等創意性、非發牌管死嘅活動。可以想像，香港版本會冇行人過路燈之方便，冇草地之養眼，冇向海下斜之地形，但就布滿數以十計嘅各種「不准」標誌！

3） 高度綠化—上海計劃將綠地由黃浦公園延伸至道路中間，由此自然地創造出一片下沉式公園。香港實在應該唔將一塊大有前途嘅海濱綠色休憩地變成另一個維園（即係爲方便而將一個市肺變成石屎硬地！）

4） 製造地標—喺外灘南端，會有一五十米高嘅觀景塔俯覽兩岸風光。反觀未來中環海濱，則地標欠奉，實在令人失望！


喺中環灣仔繞道尚未米已成飯之前，好多設計上嘅改善都仲未太遲，曾特首或林局長，請發揮你哋嘅行政主導權，免維港呢件舉世絕頂嘅天然資源因人爲因素搞到大海輸畀小河，則功德無量矣！

加大核心區寫字樓供應，救救香港區域地位

筆者喺12月1日講過樓市若出現泡沬係政府輾實供應嘅後果。其實呢個現象唔只係住宅專有，喺寫字樓一樣發生緊！何出此言呢？有證據如下：

1）香港寫字樓空置率幾乎係海嘯下各大金融中心空置率最低嘅城市—當倫敦紐約高至十幾巴仙，北京上海百份之廿幾時，香港喺呢個咁惡劣環境下都只得百份之四至八空置（以中環，灣仔，銅鑼灣，鰂魚涌，尖沙咀幾個核心區喺09年12月計）。等市道一好轉，唔駛三扒兩撥就又跌番落去啲二、三個百份點嘅擠迫境況，實不利香港容納亞洲區商業活動，兼作區域樞紐之天然地位也！

2）喺08年下半年最巔峰時國金呎租超過二百蚊，觸發好多公司重新計數（唔難理解：如果有僱員一百，每人一百呎，即每月租金都要成二百萬，等於每僱員支多兩萬人工！），準備搬竇。除咗去鰂魚涌等非核心區外，據講更有外企考慮移師獅城，甚至上海都有。可見作為香港嘅城市規劃者，政府其實完全忽視咗發展第二個CBD呢個可能性（見筆者去年10月20日文）；雖然九龍東慢慢發展出一啲雛型嚟，但係喺高效快速發展嘅金融業嚟講實在喺遠水難救近火，兼且就算係今日，九龍東都潰散流離，不成章法，難以喺十年內成為一個好似中環灣仔咁嘅一個商業片區。由此可見，喺西九龍走廊（即由尖沙咀起，經九龍站小止，再由深水埗至荔枝角呢兩個片區實有空間大做文章，包括劃定呢區至海皮為CBD發展區，及批與業主優惠（包括地積比、補地價等豁免），同時加上發展時限，咁既能利用多條鐵路與中環及機場相連之便，更為未來嘅高鐵增添需求…有陣時可能星加坡模式嘅短痛長益土地供應哲學都有其值得香港學習嘅地方—所謂build them and they will come也。

3）有經紀話，最近多咗唔少內地嘅金融機構考慮來港落戶，但係喺成個中環及周邊都無似樣嘅全棟商廈（即係：近其他商業支援服務，地段夠提體面，大樓面，如果連命名權就更好）可供購買或起樓，因而可能作罷。如果政府能夠提供一個新區供呢啲未來用戶快快開檔，你話對本港嘅財政就業又何弊之有呢？其實呢方面一早就已經係內地城際競爭嘅必搶要津—所以市長們四圍大邀財團， MNC入主自己城市嘅CBD。係呢一方面，香港其實有大把目標，譬如：亞洲發展銀行（現定都馬尼拉，僱員：2，500）；國際結算銀行（瑞士巴賽總部，但喺香港已經開咗佢全球兩個辦事處其一）；世界銀行（定都華盛頓，近七千僱員）；國際貨幣基金會（總部喺華盛頓，2，400僱員）。除此以外，更容易，更近水樓台嘅目標莫過於祖國嘅各總部—由人行到國投，由民航處到版權局，總之高知識成份，高增值嘅人才，多多引入都係百利而無一害。


喺經濟復甦，中港互通，世界重心東移嘅大前提下，連99-08年嘅平均吸納量都有二百萬呎之多（第一太平數據），咁09-13年平均供應量得一百萬呎（即係得過去嘅一半）又喺唔喺太少啦呢？香港咁係唔係有足夠容量充當亞洲嘅龍頭城市呢？政府現在規畫嘅非核心區寫字樓用地嘅選址又係唔係適合現代新經濟形勢呢？

再論香港人口密度

上文筆者鼓吹香港應繼續實施高密度發展模式，以便保存所謂「臨界量」之各種土地用途，喺本港有限嘅土地面積中製造進行最多唔功能及活動嘅空間。有人問，咁到底香港又點咁逼法呢？呢個係一個話難唔難，話易唔易嘅問題，因爲喺密度上嚟講，有好多種唔同嘅定義，單單喺城市人口密度上都有好幾個唔同嘅層次嚟排名，喺度不如與各位分析一下：


表：市區/城市/都會群/行政區域層面嘅人口密度排名

1）城市小區嘅密度—由上表嘅第一列可見，香港嘅人口密度根本就唔入流！頭三名畀印度城市攞晒，不過澳門卻意外地入咗第五位！跟住除咗馬尼拉打入第八之外，幾乎畀印度同孟加拉城市包辦；而且喺頭位嗰幾個區份嘅人口密度比排名25嘅香港觀塘（每平方公里五萬一人）多成倍有凸。至於中國大陸，則有上海黃浦喺第35位入圍。呢個排名顯示喺市區内嘅密度越高通常代表生活環境越壞；香港觀塘之所以入圍，當然絕非佢係咩嘢「傳統豪宅」地段，而係市建局要大都闊斧重建之舊區。

2）城市嘅密度—呢個係最通用嘅人口密度單位，理論上更能反映一個城市嘅整體經濟能力同資源分配（包括人力資源）。喺呢度香港其實一啲都唔人煙稠密，因爲我哋連五十大都唔入，印度、孟加拉、同菲律賓再度稱霸，頭20名占去16位之多。最大嘅驚奇可能喺巴黎，竟然進入31名之前茅。澳門則屈居40位。人口稠密嘅中國亦無一城市上榜。睇嚟我哋要將個網放得再大啲先可以。

3）都會群嘅密度—都會群嘅概念係一個核心都市以及佢嘅「影響範圍」内之其他城市所組成嘅經濟體系。我哋仍然用返維基百科上之排名榜，今次香港-深圳被組成一體並排名第7，亦係較發達都會群中最人口稠密嘅一個，高於東京（第8位），上海（11位），及倫敦（18位）紐約（19位）等大金融中心。由呢處可以睇到，香港要喺世界舞台上佔一角色，實在須要加大自己嘅腹地，因爲空間越大，所容納嘅經濟活動就越多，亦同時更能減低營商嘅土地成本。

即係話，除非香港減少本土人口（不智也！），要向其他國際都會嘅人口密度看齊嘅話特區政府唔單止要填多啲海（譬如喺新界西接近深圳嘅後海，既較低生態價值，又接近自己天然嘅衛星城市），仲應該盡快鼓勵深圳加入好多其它中國城市正爭個不亦樂乎嘅擴市遊戲（如廣州吞食佛山、白雲、增城等小城及縣市以壯大自己嘅實力一樣），噉樣將來港深融合之時度仲有更大嘅備用空間可用。

4）行政區域嘅密度—呢個關乎主權或獨立行政個體嘅人口密度，被各前殖民地佔去頭20名。香港作爲一個特區，名次再度升呢去到第4位。相對下，人多大國如印度同中國反而跌到32名和78名之遙。既然香港已非一個獨立經濟體系，而越嚟越同中國融爲一體，所以呢個排名反而唔太重要。


以上數據應該幫大家更清晰認識到我哋經濟模式及未來發展嘅方向。可以話，高密度並非高收入同高効率嘅原因，但係喺香港呢個制度下，我哋嘅高密度模式卻發揮咗驚人嘅經濟威力。呢個互補優勢實在有需要繼續發揚光大。

香港應否繼續行高密度發展模式？

近日發展局及城規會不斷將市區嘅發展密度降低，其出發點當然係良好嘅，如保護山脊綫，避免屏風效應（特別係海邊樓宇高於內陸呢個現象），減少路面擠塞等等；其他嘅原因可能包括香港現在急劇放慢嘅人口增長率，甚至同建設「優質生活環境」及與日俱增嘅環保意識都有關係（注一）。

但係掉轉過嚟講，香港到今日爲止所奉行嘅高密度發展模式其實大有佢嘅好處：

第一，佢直接增加市區嘅人口同商業密度，令香港所有活動之効率都係世界領先，無形中減低所有交易嘅成本，增加本地產品同服務嘅競爭力—呢個其實係香港經濟高効率嘅一個秘密武器，係大部份其它城市難以複製嘅優勢；另外，人嘅高度集中亦使到思想交流，知識分享，服務競爭，等高層次高增值嘅價值更快更有效咁顯現發揮！

第二，即管喺市區樓宇密度高，但係香港嘅綠化面積仍然係總陸地面積嘅七成有多，證明香港嘅綠化緩衝帶非常涇渭分明，郊野公園仍然受到良好嘅保護，爲市民提供世界級嘅山水田園風光；呢個係一個更精細嘅土地應用分工，唔似好多其它大城市咁，各種低密度建築物係無邊無際咁向外伸延，將大面積嘅公眾休閒空間嚴重私有化及支離破碎化，就算想去郊野輕鬆一下都要揸車一大段時間，點似香港咁，幾乎由任何屋苑向任何方向走唔使十五分鐘就可以離開繁囂，進入大自然！

優化居住環境可向高度埋手

如果有咁多好處，咁點解政府又開始背棄呢個行之有效嘅發展模式呢？其中一個原因係市民嘅要求隨着生活水平提升而越嚟越高—又要有高樓底，又要大單位，又要會所豪，又要門口綠化．．．其實政府嘅最好應對方法就係將呢啲要求全部向高空發展，即管係土地有限嘅情況下，香港仲有無限嘅高度空間何以利用—道理好比集成電路板咁，係同一面積嘅板上印上多層電路以增加効率，喺地產上呢啲就叫做空中花園，環保露台也！至於熱島效應，都可以由高度方面埋手—越高嘅大廈，其實可以裝越高嘅中央冷氣，應該更容易散熱，甚至可以利用香港獨一無二又無處不在嘅製冷劑—海水嚟增加空調能源效益。此外，高度嘅反面就係深度，呢個其實係日本已經行之多年，不過喺香港仍然未普遍也（多數係同政府嘅地契條款有關，呢個題目另文再探討）。

筆者嘅立場到此可能已經昭然若揭，篇幅有限，下期再討論發展密度同佈局與城際競爭力嘅關係。

注一：發展局局長林鄭月娥在立法會會議上，就「重新審視九龍臨近海濱土地用途」動議議案的開場發言：http://www.info.gov.hk/gia/general/200912/09/P200912090320.htm