載於2021年10月10日 【TVB 財經透視】 房屋政策／獨角獸
焦點問題:
1. 施政報告
2. 房屋供應
3.政府自我角色衝突問題
TVB播放部分（約一分鐘）：[TVB 財經透視] - 房屋政策
完整訪問如下（約15 分鐘）： [TVB 財經透視] - 房屋政策
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2021年10月15日星期五
2010年2月23日星期二
財政預算—土地供應／維港海港篇
財爺曾俊華聽日發表嘅2010至2011年度預算案無可避免地會提及土地供應相關嘅預測，以及對政府收入嘅影響。我地且睇睇過去幾年喺呢個舉足輕重嘅財政項目喺預測同執行上有乜規律，兼問一問責舊年預算中另一政策…
土地供應大縮水，財爺年年跌眼鏡？
表一：賣地預算與實現嘅分差
筆者已喺十二月廿九日文章「土地供應策略製造港樓泡沫」分析過政府近年以嚴控供應嚟制造高地價嘅表面證據；今次再進一步研究供應細節，發現政府除咗喺「私人協約方式批地」（主要係港鐵上蓋物業，０３－０８年共批出２６，９６６個單位）同「契約修訂」（即係發展商補地價，共２９，５７４個單位）外，基本上喺土地拍賣呢一辦毫無建樹（只提供１５，２９０個單位，即僅僅五分之一而已，見表一）；而且港鐵項目係因為冇得拖，有車站開左迫住起埋屋先畀政府放佢一馬，至於補地價就更加係發展商死纏爛打咁爭返嚟先有咁多…
結果就如圖一所見，直接賣地所提供嘅單位大部分財政年度少於總供應嘅兩成，更有趣嘅就係財爺亦因此年年係土地收入呢一欄估錯——唔但只放棄預測賣地量，連港鐵同補地價嘅供應量都平均低估四成，可見地政署把關把得幾嚴！
所以希望財爺今次好好同林局長溝通吓，以防到出年呢個時候要四圍撲水？更希望喺土地供應上今次能夠做一個稍為準啲嘅預測，能夠符合本港樓宇長線需要（本港平均每年有機需求大概係三萬六個單位左右）。此外，請財爺把公屋預算（供應單位數目兼財政資助銀碼）細節全部擺出來，畀社會有數據可以理性地判斷呢項福利係唔係減少私人市場供應兼推高私樓樓價嘅真正原因？
救救維港，勿再推搪
０９／１０年預算演講有提到「立法會已批准開設一名首長級職位以領導一個海濱工作專責小組，並在發展事務委員會下成立小組委員會…」，只是事到如今，好似都冇一個首長級嘅負責人嚟為民請命，於是所有民間好提議甚至係官方好意向都繼續喺缺乏捍衞者狀態下繼續磋跎歲月，讓更多嘅海旁土地喺無統籌之下繼續被分割流離開去。是否喺時候設立呢個專員嘅預算，起碼為下一步打好基礎？
土地供應大縮水，財爺年年跌眼鏡？
表一：賣地預算與實現嘅分差
筆者已喺十二月廿九日文章「土地供應策略製造港樓泡沫」分析過政府近年以嚴控供應嚟制造高地價嘅表面證據；今次再進一步研究供應細節，發現政府除咗喺「私人協約方式批地」（主要係港鐵上蓋物業，０３－０８年共批出２６，９６６個單位）同「契約修訂」（即係發展商補地價，共２９，５７４個單位）外，基本上喺土地拍賣呢一辦毫無建樹（只提供１５，２９０個單位，即僅僅五分之一而已，見表一）；而且港鐵項目係因為冇得拖，有車站開左迫住起埋屋先畀政府放佢一馬，至於補地價就更加係發展商死纏爛打咁爭返嚟先有咁多…
結果就如圖一所見，直接賣地所提供嘅單位大部分財政年度少於總供應嘅兩成，更有趣嘅就係財爺亦因此年年係土地收入呢一欄估錯——唔但只放棄預測賣地量，連港鐵同補地價嘅供應量都平均低估四成，可見地政署把關把得幾嚴！
所以希望財爺今次好好同林局長溝通吓，以防到出年呢個時候要四圍撲水？更希望喺土地供應上今次能夠做一個稍為準啲嘅預測，能夠符合本港樓宇長線需要（本港平均每年有機需求大概係三萬六個單位左右）。此外，請財爺把公屋預算（供應單位數目兼財政資助銀碼）細節全部擺出來，畀社會有數據可以理性地判斷呢項福利係唔係減少私人市場供應兼推高私樓樓價嘅真正原因？
救救維港，勿再推搪
０９／１０年預算演講有提到「立法會已批准開設一名首長級職位以領導一個海濱工作專責小組，並在發展事務委員會下成立小組委員會…」，只是事到如今，好似都冇一個首長級嘅負責人嚟為民請命，於是所有民間好提議甚至係官方好意向都繼續喺缺乏捍衞者狀態下繼續磋跎歲月，讓更多嘅海旁土地喺無統籌之下繼續被分割流離開去。是否喺時候設立呢個專員嘅預算，起碼為下一步打好基礎？
2010年1月12日星期二
再論香港人口密度
上文筆者鼓吹香港應繼續實施高密度發展模式，以便保存所謂「臨界量」之各種土地用途，喺本港有限嘅土地面積中製造進行最多唔功能及活動嘅空間。有人問，咁到底香港又點咁逼法呢？呢個係一個話難唔難，話易唔易嘅問題，因爲喺密度上嚟講，有好多種唔同嘅定義，單單喺城市人口密度上都有好幾個唔同嘅層次嚟排名，喺度不如與各位分析一下：
表：市區/城市/都會群/行政區域層面嘅人口密度排名
1）城市小區嘅密度—由上表嘅第一列可見，香港嘅人口密度根本就唔入流！頭三名畀印度城市攞晒，不過澳門卻意外地入咗第五位！跟住除咗馬尼拉打入第八之外，幾乎畀印度同孟加拉城市包辦；而且喺頭位嗰幾個區份嘅人口密度比排名25嘅香港觀塘（每平方公里五萬一人）多成倍有凸。至於中國大陸，則有上海黃浦喺第35位入圍。呢個排名顯示喺市區内嘅密度越高通常代表生活環境越壞；香港觀塘之所以入圍，當然絕非佢係咩嘢「傳統豪宅」地段，而係市建局要大都闊斧重建之舊區。
2）城市嘅密度—呢個係最通用嘅人口密度單位，理論上更能反映一個城市嘅整體經濟能力同資源分配（包括人力資源）。喺呢度香港其實一啲都唔人煙稠密，因爲我哋連五十大都唔入，印度、孟加拉、同菲律賓再度稱霸，頭20名占去16位之多。最大嘅驚奇可能喺巴黎，竟然進入31名之前茅。澳門則屈居40位。人口稠密嘅中國亦無一城市上榜。睇嚟我哋要將個網放得再大啲先可以。
3）都會群嘅密度—都會群嘅概念係一個核心都市以及佢嘅「影響範圍」内之其他城市所組成嘅經濟體系。我哋仍然用返維基百科上之排名榜，今次香港-深圳被組成一體並排名第7，亦係較發達都會群中最人口稠密嘅一個，高於東京（第8位），上海（11位），及倫敦（18位）紐約（19位）等大金融中心。由呢處可以睇到，香港要喺世界舞台上佔一角色，實在須要加大自己嘅腹地，因爲空間越大，所容納嘅經濟活動就越多，亦同時更能減低營商嘅土地成本。
即係話，除非香港減少本土人口（不智也！），要向其他國際都會嘅人口密度看齊嘅話特區政府唔單止要填多啲海（譬如喺新界西接近深圳嘅後海，既較低生態價值，又接近自己天然嘅衛星城市），仲應該盡快鼓勵深圳加入好多其它中國城市正爭個不亦樂乎嘅擴市遊戲（如廣州吞食佛山、白雲、增城等小城及縣市以壯大自己嘅實力一樣），噉樣將來港深融合之時度仲有更大嘅備用空間可用。
4）行政區域嘅密度—呢個關乎主權或獨立行政個體嘅人口密度，被各前殖民地佔去頭20名。香港作爲一個特區，名次再度升呢去到第4位。相對下，人多大國如印度同中國反而跌到32名和78名之遙。既然香港已非一個獨立經濟體系，而越嚟越同中國融爲一體，所以呢個排名反而唔太重要。
以上數據應該幫大家更清晰認識到我哋經濟模式及未來發展嘅方向。可以話，高密度並非高收入同高効率嘅原因，但係喺香港呢個制度下，我哋嘅高密度模式卻發揮咗驚人嘅經濟威力。呢個互補優勢實在有需要繼續發揚光大。
表：市區/城市/都會群/行政區域層面嘅人口密度排名
1）城市小區嘅密度—由上表嘅第一列可見，香港嘅人口密度根本就唔入流！頭三名畀印度城市攞晒，不過澳門卻意外地入咗第五位！跟住除咗馬尼拉打入第八之外，幾乎畀印度同孟加拉城市包辦；而且喺頭位嗰幾個區份嘅人口密度比排名25嘅香港觀塘（每平方公里五萬一人）多成倍有凸。至於中國大陸，則有上海黃浦喺第35位入圍。呢個排名顯示喺市區内嘅密度越高通常代表生活環境越壞；香港觀塘之所以入圍，當然絕非佢係咩嘢「傳統豪宅」地段，而係市建局要大都闊斧重建之舊區。
2）城市嘅密度—呢個係最通用嘅人口密度單位，理論上更能反映一個城市嘅整體經濟能力同資源分配（包括人力資源）。喺呢度香港其實一啲都唔人煙稠密，因爲我哋連五十大都唔入，印度、孟加拉、同菲律賓再度稱霸，頭20名占去16位之多。最大嘅驚奇可能喺巴黎，竟然進入31名之前茅。澳門則屈居40位。人口稠密嘅中國亦無一城市上榜。睇嚟我哋要將個網放得再大啲先可以。
3）都會群嘅密度—都會群嘅概念係一個核心都市以及佢嘅「影響範圍」内之其他城市所組成嘅經濟體系。我哋仍然用返維基百科上之排名榜，今次香港-深圳被組成一體並排名第7，亦係較發達都會群中最人口稠密嘅一個，高於東京（第8位），上海（11位），及倫敦（18位）紐約（19位）等大金融中心。由呢處可以睇到，香港要喺世界舞台上佔一角色，實在須要加大自己嘅腹地，因爲空間越大，所容納嘅經濟活動就越多，亦同時更能減低營商嘅土地成本。
即係話，除非香港減少本土人口（不智也！），要向其他國際都會嘅人口密度看齊嘅話特區政府唔單止要填多啲海（譬如喺新界西接近深圳嘅後海，既較低生態價值，又接近自己天然嘅衛星城市），仲應該盡快鼓勵深圳加入好多其它中國城市正爭個不亦樂乎嘅擴市遊戲（如廣州吞食佛山、白雲、增城等小城及縣市以壯大自己嘅實力一樣），噉樣將來港深融合之時度仲有更大嘅備用空間可用。
4）行政區域嘅密度—呢個關乎主權或獨立行政個體嘅人口密度，被各前殖民地佔去頭20名。香港作爲一個特區，名次再度升呢去到第4位。相對下，人多大國如印度同中國反而跌到32名和78名之遙。既然香港已非一個獨立經濟體系，而越嚟越同中國融爲一體，所以呢個排名反而唔太重要。
以上數據應該幫大家更清晰認識到我哋經濟模式及未來發展嘅方向。可以話，高密度並非高收入同高効率嘅原因，但係喺香港呢個制度下，我哋嘅高密度模式卻發揮咗驚人嘅經濟威力。呢個互補優勢實在有需要繼續發揚光大。
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