20120621 王震宇：聯滙脫鈎不會衝擊本港樓市

2012年6月21日

聯滙爭議系列

王震宇：聯滙脫鈎不會衝擊本港樓市

聯繫滙率之下，港元跟隨美元貶值。自2005年人民幣滙率改革以來，港元兌人民幣已貶值逾兩成，成為內地資金持續流入本港樓市其中一個原因，支持樓價颷升。有指假若港幣與美元脫鈎，港元滙價將很大機會升值，令屬於港元資產的物業頓時變得昂貴，外來資金卻步，屆時本港樓市可能因失去熱錢支撐而垮台。

然而，上述論調卻遭資深地產分析師否定，贊成檢討聯滙制度的Bricks and Mortar分析員王震宇接受本報訪問時表示，只要政府操作妥當，樓價所受的衝擊將微乎其微。

「貨幣、樓市，以及其他一切商品都是『活塞』，當經濟規模增大時，便需要活塞來洩洪，若一個活塞少了，其他就會『谷爆』。」王震宇比喻，由於聯滙制度令港元價值僵死，等於香港的經濟少了一個「活塞」。當經濟總量增大時，其他商品的價值便會更快被推高，其中最為明顯的例子便是樓價。王震宇在自組投資公司Bricks and Mortar之前，是瑞銀亞洲房地產研究部主管，對本港地產市道有多年研究。

自1997年亞洲金融風暴以來，本港樓價經歷了漫長的調整期，直至2003年8月才見底，期間樓價累積跌近70%。有分析指出，如果沒有聯滙，本港樓市可能不需要調整得那麼長、那麼深。

持人幣來港買樓「打八折」
然而，近年本港經濟向好，但滙率卻未能作出反應，資產價格持續颷升。
據統計數字，2010年香港的本地生產總值（GDP）按年上升6.8%，而同年的平均樓價升幅則高達20%；即使是GDP按年收縮2.7%的2009年，香港的平均樓價升幅仍達到33%，其逆經濟的走勢令全世界吃驚。


眾所周知，本港的樓價在近年被急速推高，主因是內地資金湧港所致。內地人喜歡來港置業，其中一個原因便是滙價優惠，人民幣兌美元滙價年年升值，從2007年 年初與港元相若的7.81兌1，至2011年年中已突破6.4兌1。換言之，內地人手持人民幣來港買樓，變相「打八折」。

原本應該強勢發展的港元，因為聯滙制度而跟隨弱勢美元而走；一旦脫鈎，港幣升值幾乎是必然的後果。但是，王震宇卻不認為此舉必定導致本港樓價大跌。

脫鈎恐損穩定性及公信力
「即使港元與美元脫鈎，改與其他貨幣掛鈎，政府仍可以限制港元每日的浮動，就像目前的強方保證（當港元兌美元升至1兌7.75時，政府將出手干預滙率）。只要政府操作得好，貨幣不會突然大升，樓市亦不會被衝擊。」

除了政府對貨幣的干預外，王震宇指出，樓價升跌的原因還取決於供求關係、市場氣氛及整體經濟等多種因素，貨幣只是其中一環。若本港的樓市對外來資金，特別是國內客仍具吸引力，即使港元升值，依然無阻資金湧入。

儘管在經濟理論上，改變聯滙制度有千萬樣好；但從現實出發，王震宇對改變聯滙有所保留。

他認為，香港從來未有過獨立的貨幣組織，亦缺乏具有公信力的人士擔任制訂政策者。若貿然把港元與美元脫鈎，貨幣的穩定性及公信力將大打折扣，港元甚至可能成為熱錢炒賣的對象。

撰文：廖浚朝、黃曉南、陳慧筠

施永青：脫鈎不致命 眼下非時機

作為自由市場的信奉者，中原地產創辦人施永青屢次撰文批評港府利用行政手段壓抑樓市。對於是否檢討聯滙制度，他站在支持一方。他在接受本報電話訪問時說，港元脫鈎短期內不會導致樓價大跌，但認為目前並非合適的脫鈎時機。

「脫鈎對樓市一定有不利因素，但是否（樓價）會跌好多呢？不一定，還要看供求、業主取態等等。」施永青認為，目前港元及美元的價值有落差，兩者一旦脫鈎，港幣短時間內應該會升值。但港元升值只是意味樓價少了一種上升動力，對樓市不具致命性影響。

政府未夠強勢
他補充說，即使港幣改掛一籃子貨幣，美元兌港元滙價的比重仍將佔相當的部分，故不妨繼續以美元作錨，但可以略為擴大滙率上下波動的幅度；同時，也可以把一部分外滙儲備改為黃金，以最「穩陣」的方法避免其他貨幣系統出事而招致損失。

不過，施永青補充說，目前並非脫鈎的合適時侯，其中一個原因在於港元及美元現在的價值落差甚大，應待兩者的距離略為收窄後才改變制度，以減少對市場的衝擊。其次，他認為只有強勢政府才可能改變貨幣制度，現屆甚至下屆的新政府，皆未必有足夠認受性推行這項大政策。

另外，美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，近年本港的樓價居高不下，其一原因便是利率偏低。聯滙制度令香港的利率政策跟着美國走，港府無法以加息來調節經濟，故他贊成港元應該與美元脫鈎，令政府可以推行更靈活的政策來穩定樓市。