【理財新世代】 回顧與前瞻：香港房地產市場 20251227

2025年12月27日

背景：

2025年香港房地產市場終於企穩，2026能否重拾昔日升勢？還是仍然有待觀察？

樓市以外，香港房地產市場另外兩大板塊：商廈市場及酒店前景又是如何？

1. 反映二手樓價的中原城市指數顯示樓價從2021年高位回落近30%後，到了2025年跌幅明顯放緩，3月份跌至低位大概135的水平後，開始有平穩跡象，至今CCL大約是143的水平，先總結一下今年樓價終於止跌回穩，主要原因為何？預計全年總成交量及金額為多少？和昔日高峰相比為何？

2. 今年一手新盤的定價仍然比較進取，有否數據反映2025年一手總銷售額及銷售量為何？比較之前兩年，是否也見好轉？預計來年發展商定價，是否仍然進取？

3. 香港樓市是否已經過了最差時期？還是言之尚早？原因為何？

4. 以前大部份香港人認為買樓是必贏的投資工具，但呢幾年大家見到原來買樓係會輸的，包括中央政府仍然表明住房不炒的政策方針，這方向是否已為香港長遠樓市帶來指引？

5. 另外一個結構性改變是隨著大灣區一小時生活圈的交通配套，逐漸形成，往返兩地十分頻繁，但深圳樓的性價比較香港吸引，目前香港和深圳樓價差幅有多大？香港樓價是否仍然具備溢價的競爭優勢？從現在每日深港兩地即日往返人數來看，能否看見一些趨勢？ 

6. 美國剛剛又減息，明年息口走勢是如何？香港會否完全跟隨？對樓市影響？

7. 分析了很多住宅市場的表現，但另外兩個板塊：零售租務及甲級商廈，今年似乎仍未見完全復甦，今年的表現又是如何？明年能否好轉？原因？

8. 展望2026年，今年利好香港房地產的因素在2026年能否得以持續，繼續支持樓價企穩，甚至向好？對2026年香港房地產預測為何？包括：中小型住宅、豪宅、商廈租金、甲級寫字樓及零售市場的價格升/跌幅預測為何？

9. 最後，投資策略應如何分配？投資者最需要留意的風險因素又是什麼？

報導來源：香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/998869

特此鳴謝

監製：李以莊

主持：黃瑋傑、彭藹嬈

攝影及剪接: 香港電台公共事務組

對手挑戰勢洶湧，香港交易須加時？ 20251126

 對港人而言，投資美股幾乎是證券投資的基本動作。每當有人提到昨夜又開通宵，常聞問曰：「又炒美股呀？」可見美股在港人證券投資的比重何其之高。美國交易所似乎亦欲在亞洲時段吸納亞洲投資者日漸龐大的財富，因而有報謂紐約證券交易所（下稱【紐交所】）正研究延長交易時間（見此），將休市時段縮至僅兩小時（見【圖一】底棒所示）：

圖一：紐交所和倫敦交易所俱有延長交易時間的計劃 

 

與此同時，對岸的倫敦交易所（下稱【倫交所】）據報（見此）亦積極研究如何增加交易時數，至更為進取的「全天候」服務（見上圖第二條棒）！

證券市場環球化　交易時段無休止？
隨著資訊流通越趨發達，兼網上交易普及，跨境投資與「隨時入市」的需求必會穩步上升。以下為環球主要交易所在一日24小時內的交易時間分布：

圖二：全球主要股票交易所交易時間的分佈

 

亞洲交易所：本地為尊
上表【紅色】區域顯示，亞洲大多數交易所仍以服務本地投資者爲主：早上九時後開盤、下午五時前已鳴金收兵，更有個別地域保留長達兩小時的午休時段（黃色區域）。值得留意的是，除澳洲證券交易所與日本交易所較早開市外，大部分亞洲與歐洲主要市場仍具一定重疊時段，有利跨區交易。

歐洲時區：左右逢源，得天獨厚！
上表【綠色】區域所代表的歐洲、中東及非洲時區具有一個天然的優勢：既承接亞洲交易，亦接軌美洲時段！不出所料，德國人的勤奮在法蘭克福交易所交易時段全面反映：彼開市與杜拜同步之餘，更在收市上比倫敦更遲；甚至比美加股市晚兩小時打烊！

第二進取的非杜拜交易所莫屬：雖比倫敦時區早四小時，卻刻意早其一小時開市、兼在倫交所收市一小時後方歇業，積極搶佔時段優勢。歐洲的地理位置令該區交易所能在亞洲市場收盤前承接市勢，並無縫交棒予美國，發揮連貫市場流動的重要橋樑作用。理解此結構後，不難明白倫敦交易所倡議延長交易時段【淺綠區域】的原因——盡覽全日所有時區的交易量。

美國市場：最須延長交易時段
美國股市獨霸全球，其兩大交易所包攬達49萬億美元市值的股票，超越全球其他主要交易所的總和（約45萬億美元）；總成交額方面更達50萬億美元，較其他市場的合計值高出一截（以上皆為2023年數據）。在這樣的基礎上，美國若延長交易時間，帶來的實際效益可能比對手所能達到的更為可觀。

延長交易時數是否確實有用？
為解答以上疑問，筆者將成交量對市值比例與交易時間長短作對比，結果如下：

圖三：成交量／市值比對交易時數

 

乍看下，似乎兩者間毫無關連：
一）美國兩大交易所（紐交所與納斯達克，上圖被【藍線】貫穿）雖交易時段偏短，但成交量與市值比卻居全球開放市場之首；
二）反觀中國的上交所與深交所，雖屬全球交易日最短市場之一，成交頻率卻異常高。

除了資本管制鎖住流動性外，筆者相信中國市場的極高交易頻率可能歸根於國內有限的投資選擇／渠道，及甚高的散戶參與比例，如下圖所示：

圖四：成交量／市值比與散戶參與程度似有關連

 

顯而易見，散戶持股佔約八成的內地交易所，似乎符合「高散戶比例＝快成交週轉」此一假設。若剔除內地交易所，其他市場的成交流轉率似乎與每日交易時數關連不大──雖然多數交易所都在5－7小時區間內，但流轉率卻分散甚廣，由十多至百多個百分點都有：

圖五：成交量／市值比對交易時數（摒除上交所+深交所）

 

值得留意的是倫敦證交所：儘管交易時段頗長，卻在效率表現上大大落後，顯示或有其他結構上因素，如估值偏低、監管繁重、令其市場吸引力不足？可見，延長交易時段只是資本市場環球競爭下其中一項策略，而非萬應靈丹。

香港：須鬆綁升級延時
整體而言，本港應何去何從？筆者認為，港交所可考慮三大方向增加吸引力：
一）放鬆管制，及減輕證監會日趨嚴苛的干預應可吸引更多企業上市，並提高市場活躍度；
二）內地政策支援，如在地緣政治風險升溫下協助中資企業回流香港上市，此趨勢料可延續多年；
三）檢視並延長交易時段，甚至包括取消午餐休息；在各大競爭對手紛紛伸延交易時間的今天，此一改變似乎難以避免。

這些改革應可提升港交所競爭力（如：未來ADR的成交量亦回歸本土）；當有一天本港股市終於追上美國兩強時，環球投資者必會稱許可隨時隨地交易港股的方便，從此無須半夜爬起床買港股。


筆者特別鳴謝香港中文大學計量金融學系王俊淇同學及香港中文大學系統工程與工程管理學系鄧鈞寳同學協助收集及整理本文相關數據及圖表。