私樓供應缺對公屋海無量：租金扭曲應停止

筆者在多篇近期文章已提倡以紓緩供應為本，金錢資助為輔嘅原則去管理房屋福利，此乃最正道嘅房屋政策方向，比任何以實物及過度官僚指導嘅計劃都靈活、問責、有效。講得土地規劃同居屋多，本文就睇睇公屋租金係幾咁不食人間煙火，與經濟現實脫軌……

公屋租金與經濟數據反方向運行

表：公屋租金與市場供求脫節

	2001		2006			2011	十年變幅		五年變幅
公屋租金x
港島	45		47			46	2%		-2%
九龍	45		51			49	9%		-4%
新界	39		42			40	3%		-5%
A類私樓租金x
港島	197		192			287	46%		49%
九龍	155		148			230	48%		55%
新界	118		108			165	40%		53%
家庭收入
30.8百分位數	11,185		10,357			10,828	-3%		5%
中位數	19,000		16,500			19,100	1%		16%
75百分位數	35,237		29,862			35,952	2%		20%
家庭收入（住屋分類）
公屋	n/a		10,800			11,000	n/a		2%
居屋	n/a		20,000			21,000	n/a		5%
私樓	n/a		22,500			27,000	n/a		20%
通脹
綜合消費指數	95		91			105	10%		15%
港島對新界溢價
公屋	15%			12%		15%	n/a	n/a
私樓	67%			78%		74%	n/a	n/a
港島對九龍溢價
公屋	0%			-8%		-6%	n/a	n/a
私樓	27%			30%		25%	n/a	n/a

先講講基本數據：由2001年至2006年，及2006年至今嘅兩個五年期間，市民嘅收入同反應市場嘅私樓租金及通脹都呈先跌後升嘅格局（港島租金：先跌3%，再升49%；家庭中位收入：先跌13%，後漲16%；通脹：先跌4%，跟住抽15%），相比之下，公屋租金同本港經濟大環境行對頭車，竟然先升後跌（上升4%後下降2%，見【表】），令人摸不著頭腦到底啲官喺度玩乜遊戲。所以即管有各種各樣嘅租金制定機制，以上數據都帶出一個香港房屋領域一個結構上嘅問題：公營房屋更需要一套能與差餉物業估價署所編制嘅私樓數據可比較嘅統計數字，而唔係繼續黑箱運作，連政府自己都矇查查。

此外，公屋住戶過去五年收入上升5%但係租金卻下跌2-5%不等，唔怪得中產（租金大升四五成）呱呱叫都嘈住要政府置業資助啦。

供應短缺似喺十年之痛

由家庭中位數收入可見，市民過去五年嘅收入增長僅僅高於通脹（16%比15%，私樓居民就再勝一籌，收入升20%），不過喺十年期嚟睇，就連75百分位數（75% percentile）嘅大多數港人都喺收入上跑輸通脹（2%對10%）。

不過收入同通脹，與租金相比就通通小巫見大巫——私樓最細尺碼樓嘅平均租金（即440呎以下）無論五年或十年都升近五成！足見過去五年供應短缺嘅情況（即租金大大跑贏收入升幅）喺私人市場係幾咁嚴重！此政府高地價政策之另一佐證也。喺政府嫌疑挾高私樓成本嘅同時，公屋租金卻因公屋土地供應從未減少而益……呢個世界認真唔公平！

公屋唔反應地域差異

上文已指出公屋租金唔反應市民收入趨勢，點知佢連地域差異都視若無睹：過去十年，私樓嘅租金以港島最稀有而高踞，相對九龍及新界有分別為六成七至七成八及二成五至三成嘅溢價，但係喺公屋王國內，港島樓對新界只有頂多一成半嘅溢價，對九龍卻更現折讓【表】。唔少人可能到此大呼有冇搞錯？


由以上例子可見政府實應盡快加大私樓供應，併減少公營房屋嘅投入，避免更加扭曲撕裂已經病入膏肓嘅房屋市場，應驗咗「福利為其執行者所憎恨，遭其支付者猜疑，及被其受惠者鄙視」嘅吃力不討好下場。

樓宇新數據，政策老毛病

上星期差餉物業估價署最新出爐嘅《香港物業報告2011》基本上以最新嘅數據再次證明當今香港土地及規劃政策上早已人所共知嘅問題：

1）未來兩年幾乎所有用途嘅樓面都會供應短缺—筆者在此欄已經多次疾呼住宅、寫字樓供應短缺嘅來臨及點解政府要作非常動作去解決問題（如：速賣四萬住宅單位嘅地，加快批地及搬走灣仔政府三廈等）。今次用番差餉物業估價署嘅落成預測及過去年平均吸納量，淨係寫字樓已經嚇死人：至2012年底，全港寫字樓嘅空置率會跌至5.3%嘅超低水平【圖一】，呢個係1981年有統計數據以來第二低嘅空置率！如果唔係咁十萬火急，筆者都唔會喺上星期以《亡羊補牢》為題為政府獻救急之策啦！；

2）區域間嘅錯配—如元朗、屯門等未來受益於重大跨境交通落成，本來商業樓面已經少得可憐，兼人口稠密嘅大區竟然冇新寫字樓或商業樓面落成，可見政府繼續製造「閉門城規」下先產生到嘅單一社區，以及其必然嘅天水圍悲情效應（見王于漸教授較早時喺本報刊登嘅文章：《多元與偶爾的無序：偉大城市的奧秘》）；

3）公營機構繼續獨斷獨行，凌駕於整體房屋政策考慮之上——公營房屋（包括居屋，公屋，政府宿舍，房協）佔整體樓市過半存量兼供應量，但係已經多年喺《物業報告》內不見其供應預測或任何其他私人市場所有嘅詳盡資料，可見政府如非房屋決策完全沒有全盤計劃，就係唔想市民有足夠嘅資料分析、比較公私市場嘅數據，得出不利於各公營房屋機構嘅結論。任何欲窺樓市全豹嘅政策局以上級數嘅官員都應該即刻下令所有未來年份嘅《物業報告》全部要包含詳盡嘅公營房屋數據，以免產生盲人騎瞎馬嘅城市規劃兼房屋政策！；

4）政治權宜之計思維淹沒咗長遠市場健康呢個目標—最顯著嘅例子莫過於近期聽到厭嘅「限呎樓」賣地要求。私人市場嘅大單位（即一千呎以上）已經唔多（得百分之七，如果計埋公營單位就只有百分之四），但係喺近年自由市場帶動下，細單位嘅落成量終於跌穿九成【圖二】，直到最近政府向反常識低頭，大肆堅持賣限呎樓地塊為止。如果唔賣多啲大單位嘅地，佢嘅價又點會相宜？唔賣多啲大單位畀人換樓，咁又邊有細樓嘅供應會被拋出來畀人上車？咁大屋呎價貴，細屋呎價平嘅鴻溝又點會收窄？