20170302 【Now財經台】 樓市每日睇節錄

繼拙文早前分析，內房商投地比例繼續上升（見如下更新圖）。以中標樓面比計，2016/17至今投得46.1%/34.9%，而以中標金額計，比例更是45.2%/55.9%之高：

以下乃作者於傳媒最新評論：

【Now財經台】今個財政年度，本港多幅大型住宅地皮由中資財團奪得，以樓面面積及金額計，中資財團比本地發展商高，佔比高達一半以上。有分析指，未來比例將持續增加，預料本地發展商會加快將農地轉作住宅發展。

近期中資企業連番出手投地，今個財政年度暫時批出的27個政府招標，以及港鐵公司(00066)的住宅項目中，以數量計算，本地發展商仍佔大比數，但若以樓面面積及金額計算，中資財團佔比均較本地發展商高，分別佔約60%。

有分析認為，中資企業來港吸納土地儲備情況將持續，比例會進一步增加，又認為本地發展商不會跟隨內房高價搶地，反而會加快申請將持有的農地儲備，轉為住宅用地發展。
BRICKS & MORTAR主席王震宇認為，基於本地地產股股價不算高，長遠對這類股分看法維持中性。

另外，評級機構惠譽發表報告指，內地一線城市供應有限，加上中央政府有多項措施調控內地樓價，內地發展商為分散投資，以及對沖美元債務風險，自然會選擇進入香港市場。

原文載於NOW地產新聞 20170302 【中資續搶地】本地發展商或加快改劃農地 

20160401 內房進駐，市頂之兆？

宇論：王震宇

近年內地發展商（以下簡稱「內房商」）積極承接本港政府賣出之土地，由2011年中海外投得又一村住宅地皮後，此潮流更一發不可收拾：在短短五年內，內房商已合共投得19幅本港地皮，其市場佔比亦節節上升，由2011年之0.4%躍升至2015年之22%。

內房商出手闊綽似是對香港樓市前景投下信心一票，但事實又是否同樣樂觀？本文嘗試分析此一現象對後市的啟示。

其實內房商投資港地起樓早已不是新鮮事物。早於1995年已見內房商進入香港市場，只是在1998年亞洲金融風暴後本港進入漫長的下降周期，加上其時大陸房地產亦進入高增長期，所以要等到2011年才在賣地市場再見內房商的蹤影。當然，另一個解釋可能係：每當內房商蜂擁進場時，就是本港樓價見頂之日；例如，在1997-8年內房商投地佔比達到頂峰之後，本港樓市就隨之步入熊市，2015-6年亦有類似格局【圖一】。

圖一:內房商積極投地後，本港樓價隨之轉勢向下跌

另一有趣現象就是，內房商在競投土地之時往往更加進取，以至成交價比市場預期高出甚多；如【圖二】所示，內房商加入買地比例高之際，亦是其付出溢價最多之時；只是在兩個周期中，當樓價已呈下跌之後，彼等亦有以折讓購地的時候，見1998年及2016年。

 

圖二：內房商成功比例越高，則其投地溢價越高

以上現象到底是內房商慣性地錯判未來本港樓價方向，還是有其他原因？由內房商角度來看，兩地樓市的相對吸引力應會造就這個現象，譬如話，1993年至1997年間，香港樓市大幅跑贏內地120%之多，加上當時大陸房改尚未實施，及在三角債影響之下，彼等當然調撥資金南下。同樣地，由2009年至2015年間，本港樓市亦再度跑贏內地（約16%），兼逢如2012年般，被譽為「史上最嚴厲調控年」的緊縮政策，都驅使內房商挾資來港，造成兩次的內房買地比例上升潮【圖三】。

圖三 : 當內地對香港價格比例見底時，內房商在香港投地比例亦見顶

97年內房商買地潮高峰與港中樓價比之轉捩點極為吻合，不難惹人揣測此關係會否在2016年重演（即港樓價大幅跑輸內地樓價）？其實有留意新聞的讀者不難察覺，近月一線城市樓價如脫韁野馬，大漲五成有多，似乎已在應驗此規則矣。幸好當前這輪內房商競投港地之潮更具規模，所參與的發展商亦更成熟及更具財力【表一】，就算後市如何升跌，其建立本地土儲的長遠策略亦可能會降低其恐慌性散貨的可能。

表一：上周期對本周期投地內房商對比—更加財雄勢大

筆者特別鳴謝香港科技大學學生張旭源協助收集及整理本文相關的數據及圖表。