政府重增居屋折扣 再次好心做壞事 Govt hiking HOS discounts raises moral hazard

上週政府終於抵受不了引誘，公布一系列公營房屋政策，包括進一步將居屋折扣率調高至五折、引入空置稅等等。

然而市場普遍對新政策不存奢望，如：獅子山學會評論指出若將居屋大平賣，勢必吸引大量公屋綠表戶申請，市民定會抱著「不執輸」的心態，先交資助房屋申請，令資助房屋需求人為推高但真正有需要的市民更難受惠。當樓市逆轉後，受資助房屋戶主更會首當其衝，跌入補地價的無底深潭。港府另一新政——引入空置稅亦不討好，市場學界已諸多批判之辭！而信報專欄《經濟3.0》更一矢中的，貶此舉為「既不治標也不治本，只為宣洩一下市民的怨憤而已。」

其實早於2014年7月 《居屋政策 好心做壞事》一文中，筆者已作出深入分析，證明每當樓價高漲，政府面對政治壓力就會增加居屋折扣；可惜居屋折扣被增大時，往往亦是樓價見頂之刻！可憐本來在私人市場能力最弱的市民，卻因政府的煽動而在市頂購入居屋，再之後的跌市最有可能淪為負資產一族。

稍後將為數據作一更新，把上文圖表再行發布，希望官僚及福利政客能懸崖勒馬，勿將本港樓市變成計劃經濟的另一失敗例證。

Last week, Hong Kong government has finally yielded to temptation, announcing a set of public housing policies including a higher subsidized discount on the price of home ownership scheme purchases and the introduction of the city’s first vacancy tax. 

The market commentaries that followed are far less optimistic of the effect of the new policy, for example, The Lion Rock Institution wrote in the Hong Kong Economic Journal that “such measures would make it harder for the needy to buy their homes as the perceived cheaper entry prices would attract way more applicants than normal, and create a false sense of demand… in the end, the beneficiaries of the policy may become victims trapped in a home when the market turns down. In addition, the proposed new vacancy tax has also been widely criticized for its ineffectiveness, and none has summed it up as succinctly as the HKEJ article as “this tax neither treats the disease nor its symptoms, and is launched purely to vent the discontent among the masses”.

Your author has written way back in July 2014 about this phenomenon in this article: 《居屋政策 好心做壞事》, showing that every time home price reached a peak, the government widened the discount levels of HOS. The immediate sad outcome of this policy is that the public with the least ability to afford a home would be incentivized by the government policy into buying a property right at the peak – also the time they ought to avoid entering the market.

Updated graphs and charts from the article above are being refreshed and will be posted here. It really is time to stop interfering in housing even more, and reverse course before the Hong Kong property market becomes another victim of planned economy dogma.

20140721 居屋政策 好心做壞事

2014年7月21日

王震宇 樓市宇論

居屋政策 好心做壞事

居屋政策已經運作超過30年，每期居屋因為售價較私樓廉宜，故能吸引大量買家，以至認購數目每每超出供應單位數倍以上，最近一期天利苑貨尾單位（坊間所謂白居二是也）更破紀錄地以超額116倍推出。然而，高倍數是否代表所售單位物有所值呢？

樓市怪現象— 樓價愈貴，買家愈多？
歷史經驗告訴我們，超額倍數愈高，卻愈代表樓市見頂，亦即是中籤的「幸運兒」最大機會接了火棒。反過來看，樓價最便宜時（如2002年）卻門可羅雀，幾乎所有申請人均可購入單位，此一規律由1991年起極之應驗，每一樓市周期都有例可循，如【圖1】所示。

此現象乃樓市與一般消費商品最大不同的地方：地產既是投資亦是消費品，當投資考慮大大高於消費原因時（如樓價大升或大跌時），則市民的買賣決策將完全由貪婪及恐懼所主宰，而非樓房作為消費物件之實用價值來決定。

亦因為這個原因，增加居屋供應的政治呼聲最高（即超額倍數最高）時候【圖2】，亦正是政府最不應該復建居屋的關鍵時刻。最新例子莫過於政府因應政治壓力，於 2011年宣布復建居屋，而新一期居屋亦將於明年開售；不用多猜，如果到時認購超額比數仍然龐大的話，必亦是樓市達到本周期頂端之時矣。

幕後元兇— 愈不應買時 折扣愈大！
然而市民那會如此羊牯，要等到市頂時方會前仆後繼地入市買居屋嗎？當然不是，原來又是有形之手的力量造成這種不理性的投資行為—每當樓價高漲，政治壓力抬頭之時，就是政府增加居屋折扣來引人「落疊」之際。因此造成一個現象，就是居屋折扣高時就是樓價見頂時【圖3】，同時亦是樓價負擔最大的時候【圖4】，以1997年為例，市場按揭承擔比達到80%高位之時，政府竟然推出高達60%折扣的單位，令就算明知樓市已瘋癲的市民亦可能為貪這政策小便宜而中招！這就是經濟學所指的「道德風險」—本來在私人市場實力不足的市民，在高樓價市況下因為政府的煽動而購入居屋，最終只會更添風險，結果市況逆轉後，他們大多被迫淪為負資產一族。

由以上情況可見政府的居屋政策完全沒有「反周期」的思維，而且往往在市民最不應該被鼓勵買樓的時候出手來吸引市民入場，造 成愛你反變害你的可悲的意外效果。未來的居屋供應，很應如金管局的周期處理方式，就是市價愈貴的時候，愈提高資助門檻（即減低折扣率），同時在私人市場大 力增加供應以釜底抽薪。這樣才能夠避免在市頂更火上加油推高需求，卻落得好心幫錯人兼市民「被摸頂」這樣吃力不討好的可笑結果。

房策遠不及市場反應快
除了道德風險之外，居屋的供應因為掌握在與市場脫節的官僚手中，所以在升市時大力賣樓的一定是私人發展商，而樓市見頂下跌之時最大力賣樓的一定是政府！何以見得呢？只要對比一手公營房屋成交量對一手私樓成交量的比例就一目瞭然：

一）1996-1997年大升市時比例近乎零

二）但是1997年樓價【圖5紅線】見頂後，公營銷售比例即長時間高企，直至2002年樓價大瀉七成方止【圖5第一個黃格】

三）2003-2005年樓市急升期卻毫無公營房屋應市【圖5第二個黃格】

四）2008年樓市因環球金融風暴而急跌之際，又見公營房屋銷售比例上升【圖5第三個黃格】

五）2013年起之樓市下調期規律再度應現，公營房屋銷售又來遲一步【圖5第四個黃格】
你可能會說發展商精明辣手才有此現象，但實情是，就算是一般居屋業主及買居屋之一般市民亦比政府快幾拍：在樓價上升周期成交量相對多於一手銷售量，當到下降周期時就讓一手公營銷售去專美【圖6】。

以上往績很清楚告訴我們，在需求爆發時最能夠滿足需求的群體，一定不是政府，而是私人發展商及持貨可賣的二手業主，因此未來房屋政策應該以穩定私樓土地供應應付長遠需求為目標，而不是嘗試在鴨仔叫到最響時臨急抱佛腳起公營房屋。

另一個很重要的教訓就是，公營房屋的投入不但製造較私樓次級的產品，更在價錢最貴的時候賣給最弱勢的一群買家，到頭來不但公帑資源錯配影響整體經濟效益，更同時製造一批無法換樓、高買低賣的政策受害者，間接擴闊貧富懸殊現象，真是弊多利少，不做也罷。


筆者特別鳴謝城市大學經濟及金融學系學生梁啟康協助收集及整理本文相關數據及圖表

市頂買屋，不智；逼人買者，不義

最近因特首為施政報告諮詢，兼財爺三招十四式「疑似無效」而再次激起政客群起索其政治油水，大放復辟居屋言論。由傳媒報導可見，反對居屋嘅主力仍是學者、分析界、傳媒社評【註】、當然還有地產業界，而且每每舉出經濟政治理論及實質數據證明居屋害多與利。

反過來過去兩星期力推居屋（甚至資助置業）嘅各路人馬，幾乎清一色係需要攞選票、增政治資本嘅人士，如梁振英、陳永棋、譚耀宗、王國興、李永達等等，而呢一派嘅理由除咗「樓價高致民怨大」，「大學畢業生買唔到樓」等似是而非嘅邏輯之外，似乎冇乜理論根據（民怨根源係管治而非樓價，大學畢業生唔應該買一手豪宅或二手龍頭屋苑而揀單棟舊樓，政府更唔應該資助佢），甚至有人用七月時三萬九千個申請超額十一倍嚟以數字證明「居屋需求龐大」。可惜呢個咁嘅需求係行政行為堆砌出嚟嘅（詳見筆者六月一日以《入息限額證公營房屋「隊冧」私樓》為題之另文），兼且係一個超級大滯後嘅指標！點解？

以圖示理，更勝雄辯

圖：政客到底係為你好定無意中推你入火坑？

如上圖所示，喺2001-02年樓市低殘時，亦正是本港過去二十年間最佳嘅買樓時機，但係同時推售嘅24期A居屋認購超額倍數卻達歷史新低嘅1.1倍，依家啲大叫買唔起樓嘅人嗰陣去晒邊？啲鼓吹復建居屋嘅政客又鼠咗去邊？

然而當今日2010年樓市開始有過高跡象時，呢班居屋政客竟然「忽然正義」，群起要為民請命，幫人買樓……講得好聽，呢啲就叫做後知後覺或思維混亂，隨時良好意願變咗害人不淺；講得唔好聽，咁樣嘅置業資助計劃，等同濫用公帑去引誘啲冇經驗或貪納稅人著數嘅市民喺市頂接火棒，重複97年嘅悲劇。

上圖亦徹底推翻一個撐居屋陣營最核心嘅論調，就係中下階層買樓係攞嚟住而唔係投資嘅，如果係咁嘅話，點解01-02年市底「性價比」最高時冇人買居屋（得一點一倍超額認購）？點解依家樓價飛升時呢啲所謂用家就全部伸手向政府攞便宜，造就七月認購超額十一倍呢個爭崩頭現象？此乃市民買屋係以投資為主，自住為次嘅力證！

戒癮將大功告成，行岔可走火入魔

喺接近市頂同市底時都係政府「做大事」嘅引誘最大之時，但亦係施政者最需要定力同原則嘅關頭。我哋房屋市場經過咗咁多回經濟盛衰週期，今趟係第一次有機會俾政府忍手旁觀，讓樓市自己調節，切勿喺呢個緊要關頭前功盡廢！筆者所指即係由得樓價升過籠再跌番落嚟，而唔係喺政治壓力下亂晒陣腳，藥石亂投，反而倒行逆施，擴大波幅，拖長調整期（格林斯潘嘅所謂永遠增長、無周期嘅經濟管理哲學結果導致美國史上最大嘅資產泡沬……可見政府自以為能駕馭資產價格水平呢個諗法係極幼稚嘅！）。復建居屋或資助置業就係咁樣一個看似可神功早成嘅捷徑，但卻係令執政者陶醉於自己無限擴大嘅權力中，走火入魔。切戒，切戒。

【註】包括今期《壹週刊》內嘅《壹觀點》同《另壹角度》兩篇文章，值得壹讀！