樓市泡沫──供應貨源歸邊功不可沒

曾特首嘅施政報告發表後，樓市泡沬嘅討論忽然成為城中熱門話題。主要因為特首係報告內重申高地價政策，加上豪宅「天匯」創下天價，連金管局都被迫出手表態，真係一石激起千重浪。只可惜大部分論點都是隔靴騷養，唔能夠一矢中的，雖然政府理智地抗拒了重建居屋呢條飲鴆止渴嘅歪路，但係仍須喺優化供應上加十把勁，否則只係匆匆推出三兩塊地敷衍吓輿論額力就以為過到骨，隨時會走失良機，最終鑄成大錯。。。

圖一：住宅用途土地供應與樓價嚴重脫節（９８－０２：價跌供應升，０３－０９：價升供應跌）

過度嘅信貸供應一般係推動樓市泡沬最有效嘅元兇，有時間另文分析。但係喺香港，私樓供應缺乏亦會係未來泡沬不可饒恕嘅一個主角。原因其實好簡單，政府將好好一個市場一分為三（即私樓，居屋，同公屋），陰乾明明係最高透明度，最多需求量，最大成交量嘅私人市場之供應（見圖一），直接推高樓價並製造福利政客口中之所謂「無殼蝸牛」，為佢哋提供免費政治資本，無窮無盡地伸手要政府提供更多嘅公營房屋。

圖二：公營房屋減少私人市場供應，導致高樓價，製造無殼蝸牛

因為居屋同公屋都係欠缺透明度嘅資產，所以公營房屋嘅既得利益者（唔係講緊啲住戶，而係個班攞政府長期飯票嘅半官方機構大員們）就大唱「唔同市場，小起無拘」嘅論調。薯不知就係因為公營房屋搶咗私人樓市嘅飯碗，導致私樓供應短缺，先至有樓價飛升，置業無門呢個現象（見圖二）。呢個係政策局層面應該重新檢討嘅一個重要課題∶就係政府到底喺置業嘅慫恿者（即是用公帑資助大肆經營居屋；答案喺過去幾星期嘅本欄文章應該非常清楚），廉價住屋嘅獨市包銷商（即是將公屋喺社會嘅比重由三成半再推向更高峰），定係社會安全網嘅提供者（即是保留少量公屋，比如佔一成總存量；同時用租金券之類嘅金錢資助－如同綜援一樣）？

只要政府能夠重拾九十年代個種對市場運作所持嘅信念，由現在開始畀過去數年喺勾地表上累勾累敗嘅發展商信心回頭再戰；相信好快土地市場又再重開，為本港樓市注入生命力，喺為庫房帶來更多收入之餘，亦得以將樓價嘅調節大權回歸市場，一步步遠離政府好心干預而又永遠放大樓價波幅呢個宿命（所有行政介入都必干擾無形之手的自然運作，阻撓價格發現過程），最終港府應可如英美政府一樣（英美樓市都是係獨立央行寬鬆貨幣政策及商業銀行過濫借貸下爆破，與政府土地及房屋少有瓜郭），擺脫為樓市升跌負上直截責任呢個沉重包袱。

以下建議，應可亡羊補牢，但可能已遲咗三年：１）馬上為農地補價開綠燈，因為係能最快轉化為住宅供應嘅土地儲備，連勾地都慳番；２）係勾地底價上稍為鬆綁，以重振市場對呢個土地渠道嘅信心，加大住宅供應；３）將居屋同公屋嘅土地撥入整體土地供應考慮，取消房委係土地上嘅獨大現象，或者更進一步，連公屋土地都要經勾地表拍賣，但係經庫房直接撥款，以保寶貴嘅土地資源係最透明同問責嘅情況下批出，讓市場更有效地分配呢個香港最稀有嘅公共財物。咁樣就算係遲來，都總好過冇到。

羞家到貼地嘅旅遊景點

香港一向以令人驚嘆嘅都市風情同冠絕天下嘅維港夜色，吸引無數遊客來此觀賞消閒。其中一個無數訪客必到景點，非中環至半山自動扶手電梯（下稱扶梯）莫屬。究竟乜嘢原因吸引到多至百分之八嘅訪客（旅發局數字，即係一年成二百四十萬人又或係每天七千人；相當於總人流約八萬人次嘅一成）嚟睇一個我哋眼中平平無奇嘅 日常生活工具呢？

所託非人

無它，因為扶梯上咗健力士世界紀錄，係全球最長嘅室外扶手電梯系統（全長八百米，上下落差有成二百米，由二十十多組梯道合成，由一面去到另一面只需二十至二十五分鐘），所以有號召力。加上直達SOHO心臟地帶，有蒲有食，兼且順手睇埋本地人嘅生態同一嘆香港嘅高密度建築現象，實一行數得也！

既然咁好，又何出羞家之言？一言蔽之：呢個應該充滿美感，畀行人方便、睇起嚟感覺舒服嘅生物、朋友，被徹底功能化矣，儘管為維修清潔方便，但睇起嚟感覺如進入塑膠金屬廠，裝飾唔單只褪色兼殘舊，品味上亦低俗加幼稚。總之有驅人快步檻過，目不斜視嘅功效。唔信你自己去問吓人，十個入面有幾多個話扶 梯係視覺上吸引，有幾多個會自豪咁推薦俾遊客？

咁係唔係香港冇咗有設計頭腦、又識得將公眾場所裝飾得美輪美奐嘅人才呢？當然唔係！其實同好多香江怪現象一樣，半山扶梯問題嘅癥結就係所託非人。上網一查，原來呢個咁地區性嘅本土文物似乎墮入一個三不管地帶，尤其係設計同美感方面，喺運輸署網站好唔容易先發現原來扶梯係機電工程署管理，但同時又喺網站另一部 分話扶梯嘅營辦商係一間私人公司（富城物業管理）；講得唔好聽就係判上判，反而最與之息息相關，最有興趣將扶梯做到有口皆碑嘅，亦最應該有全權管理佢嘅半 山市民同商戶（或代表佢哋嘅中西區區議會）、旅發局，甚至係文物保育專員辦事處睇嚟都完全冇權插手。

其實解決呢個問題應該唔難，橫掂都係判咗出去，運輸署點解唔直接同中西區區議會及旅遊餐飲業約定一個靈活（即係地區民眾商戶會覺得可接受，但又可隨口味同風俗而改變）兼易監察嘅約章；咁樣既能增加地區既積極性同參與度，更活化美化兼責任化地管理類似呢啲旅遊消費公眾資源，況且政府亦可以達致放權於民，真正實行小政府、大市場原則。唔單止優化社區環境，連政客要鬧政府都少咗理由，何樂而不為呢？

免費推廣

此新運作模式，可在將落成的正街扶梯系統試行，畀佢由建築設計至裝潢用料都加入地區參與及商界意見（佢哋要係度長期用，所以一定更全情投入），可以預見，西營盤未來嘅扶梯會比中環嗰個更吸引人，到時再多啲荷李活大片嚟香港取景（《蝙蝠俠》係對上一齣係半山扶梯拍嘅片），免費做推廣，豈不妙哉！

旅遊、市容同地產息息相關，遊人多到之處，樓價也會因之得益，半山區的業主他日想必歡迎呢種運作模式。鄭局長你話呢？

活化二手居屋市場何難之有？

開版以來一直用不少篇幅討論居屋；無他，呢個佔全港大約17%總存量（如以私人市場嚟計會係34%之多！）嘅市場，實在對未來整體樓市嘅方向有決定性影響， 認真舉足輕重，不容忽視。講咗啲原則上嘅問題後，今日探討吓另一個居屋嘅死結，就係點樣活化呢個咁龐大嘅市場，而又唔使喺呢個過程中推冧私人市場。

居屋二手市場一池死水（2008年成交佔存量不足0.7%，比二手私人市場9.7%簡直蚊髀同牛髀，即管二個市場都受整體經濟影響而出現類似型態嘅成交量波幅．見圖），大大打擊咗居屋業主嘅換樓靈活性，令有實質需求嘅家庭被困，阻礙階層流動，乃居屋其中一大弊端。如果能夠活化呢個市場，等佢能夠合理地融入整體私人市場，增加低價樓嘅有效存量同消費者選擇，唔單止有利市場效率，更可拖慢樓價升幅（須小心行事，以免衝擊私樓業主），則善莫大然。

以下五點提議，可從唔同方面促進二手居屋之流通量，只要謹慎行事，應可平衡各方利益：

一、 政府增加回購保證嘅年期，方便居屋業主套現，回購後喺公開市場將單位重售──如果你引人入局，自然亦有義務幫佢鬆綁。咁樣政府喺一定嘅年期內充當做市商嘅 角色，喺呢個市場製造流通性。但係最緊要政府要喺買入之後喺適當嘅時間內（譬如一年限期）將單位以市值賣出，以免囤積單位，反而推高私人樓價。因為買嚟嘅 係居屋價，而賣嘅時候係市價，所以好難會蝕本，好處係咁樣能短時間內將唔少嘅單位市場化。

二、喺居屋業主賣樓入公開市場嘅時候，政府可以資助1-1.5%嘅經紀佣──就當呢個係一個IPO或者新盤發售，大部分發展商，甚至私樓業主喺心急嘅時候都會加佣促銷，更何況係呢個流通性差到不得了嘅居屋市場呢？

三、 考慮為因賣樓而要支付補地價嘅居屋業主提供分期付款，減輕佢哋嘅財政負擔，以便集中精神供佢哋下一層樓。筆者唔擔心壞賬問題，因為可買類似按揭保險嘅產品 嚟減低風險，而成本亦只係寥寥幾個巴仙而已！但係呢一招嘅效力會非常顯著，隨時一炮而紅，將個居屋二手市場速速搞活！

四、最令二手買家卻步嘅一個因素可能係居屋市場嘅信息缺乏，導致大家都明知又平又靚都敬而遠之！政府應該立即（就算唔做其他嘅提議，亦應該做呢樣）將所有居屋既圖則、呎數（包括實用面積、建築面積）、會所設施等等，一目了然咁公布晒出嚟，過去所有單位既買賣同租務成交資料同時全部上晒私人樓宇所查到嘅資訊渠道，兼且免費提供。兼且差餉物業估價署以後要將所有居屋（特別係二手居屋）嘅統計數據定期發布以便與私人市場比較。如有需要，甚至可委託中原美聯之類嘅經紀機構，加快數據嘅初期製作。

五、為活化居屋嘅租賃需求，提供較低廉嘅租住單位，政府亦應該大力鬆綁呢個市場，既可增加平價租盤供應（同時證明公屋係唔應該無 限繼續膨脹落去），又提供更多嘅市場回報信息，幫助有效計算回報率，令購買居屋嘅投資需求增加，直接令流通量受益。其中一個可行辦法，係效法工業樓咁，收取容忍費代替補地價。

係多管齊下、市場化原則下，居屋作為理順私人樓價嘅一度板斧，必能喺既減少市場干預，又為廣大居屋業主謀福嘅前提下順利回歸主流，香江得益殊甚！鄭局長，加油！

建居屋究竟有乜唔妥？（二之二）

上星期討論咗居屋扭曲市場運作對各個樓市參與者嘅壞處，今個禮拜繼續分析居屋到底點解係一個經濟怪現象。

資源錯配：香港土地資源珍貴，尤其係市區。最簡單嘅錯配例子莫過於海景地王 — 各位只要行吓北角至柴灣海邊，及成個九龍半山，就知道乜嘢叫做無敵靚景啦。係六七十年代呢啲仲係市郊，但係而家幅幅都係地王，随時賣到四千至一萬蚊呎，如果攞嚟拍賣庫房收入随時下下十億聲。政府嘅收入既可以用嚟資助有住屋需求既貧民有突（比如：攞嚟起一千伙六百呎單位嘅土地可能收返二十四至六十億地價，足夠畀晒兩萬二至五萬七戶（全港家庭嘅1%-2.6%）一年嘅租金（以九龍市區09年9月平均市租計，新界當然更平），掉轉嚟講，淨係地價已經可以幫呢一千戶交23至57年現在嘅市租！）。相比之下，咁樣總比免費送塊地畀房委去永久性哋益一小撮（一千戶）‘居屋幸運兒’好，更可避免咗厄殺呢一大筆錢可以做到嘅其他社會功能，包括醫療，教育等全民受益嘅投資。

此外，如果政府用金錢資助貧戶租金，可令公共財政更加透明，更容易受納稅人監管，同時更加活化社會階層流動性（唔使做咗居屋業主後成世被困），及增加二手租住市場深度同物業稅/利得稅/差餉收入，正是一舉多得！

所以，如果林太或財爺想通以上呢點，理應盡快收返所有居屋同可賣高價之公屋地皮，實行同每一塊公營房屋土地算一筆『整體社會收益』賬，爲廣大市民把關，而唔係同一小撮平價住豪宅居屋嘅幸運兒謀福！各位議員亦應該大力提倡呢個更有效嘅監察公共財政嘅社會福利安排。

道德風險：居屋表面係幫人置業，其實係推高樓價（因爲分薄有効嘅市場供應），製造不公（另見上星期本文）。唔單止鼓勵伸手文化，獎勵福利主義，打擊香港特色嘅奮鬥拼搏，能者多得精神。依家係美國二房（房地美Freddie Mac和房利美Fannie Mae）推動政府資助置業政策徹底失敗之時，香港實不應該仲重韜覆轍，以好嘅意願爲市民建築去地獄之路。

綜觀已發展世界，德國、北歐等冇政府鼓勵買樓之經濟體系，政府把開支花係基建同可靈活調節嘅福利上，總比港府大肆介入房屋市場 — 公屋加居屋佔整個樓市存量一半，及未來供應七至八成（包括港鐵同市建局在内）— 呢個比共產主義更共產嘅怪現象理性得多！尤其係連祖國都廢咗福利分房之後，本港更型脫節，係唔係時候香港都嚟一個現代化？

建居屋究竟有乜唔妥？（二之一）

上周講完居屋同房委作為既得利益者嘅關係，今次分析吓居屋到底點解係一個經濟怪現象，對社會各階層都是弊多利少。篇幅有限，理論方面只有盡量從簡。基本有以下幾個要點：

扭曲市場運作：居屋利用政府補貼來搶佔市場，會對社會各階層的利益造成負面競爭同稀釋。最終結果係損人不利己，我哋且睇吓如何：

1. 　買家——因為無選擇（太便宜啦，唔買執輸！），所以引誘本來無意或無能力嘅市民入市，做出倉卒決定，把自己綁在一個缺乏二手市場的資產上，令買家陷入一個流動性陷阱，影響未來換樓能力。

2. 　私人樓宇業主——居屋「自動減價機」一經開動，就無法關掉。在跌市中把業主血汗積蓄由五千元一呎（記得居屋永遠係市價五至七折推盤）拉到三千五百元，然後下一期係二千四百五十元（三千五百元嘅七折）推盤，拖低市價。如此循環，直到私人市場如二○○二年般水深火熱為止。此外，喺老區及低價樓盤冇買家（去哂買居屋也！）支持下，流動性同新投資缺乏（冇新買家何來裝修維護？）在雙重打擊下，自然老化失修，釀成社區瓦解，人口質素下降，樓價自然除咗等公屋。

3. 　現成嘅三十七萬居屋業主——跟私人業主會感同身受，不單止無新買家接手自己嘅單位（因為「自動減價機」對二手居屋一樣有殺傷力），連賣樓都要補地價，又有持貨時限，因工作或家庭環境改變而不能搬屋，總之唔買好過。

4.　發展商——房委唔單止攞走哂高價靚地，仲要係零地價，無競爭、無喺資源運用是否增值嘅評核前提下，獨家先得。咁樣自然導致政府與民爭利，「劣幣驅逐良幣」嘅壞局面。而且，庫房因為無償批地興建居屋，損失數以百億元計收入。

雖然發展商以謀利為前提，惟起碼所建的樓宇在私人市場自由買賣，能夠製造更多的經濟效益（包括銀行貸款、經紀佣金及裝修設計等），這些在居屋情況下會被大幅壓低。連同損失的稅收，隨時庫房損失與少收地價不相伯仲。由於篇幅所限，其他論點下周二再續