20141010 公屋改革面面觀─公屋「豪宅化」

2014年10月10日 王震宇

公屋改革面面觀─公屋「豪宅化」

本欄對上兩篇文章討論收入方面公屋門檻愈趨中產化，不斷蠶食樓市階梯上的中產市民，為擴大官僚勢力範圍不斷收編士卒。

本文再在公屋實物的豪宅化方面，分析過去多年這個本應是最「實而不華」的福利如何愈來愈侵蝕私人樓市的市場地位，最直接後果就是發展商為避免與人力財力佔絕對優勢的政府競爭，結果選擇專注發展豪宅，造成整個樓市兩極化，嚴重斬斷「換樓鏈」的自然運作，既分化社會，亦加大貧富懸殊。

舉世公認，福利的提供應是由最基本要求做起，在上世紀80年代前，公屋政策的實踐亦有秉承此一常識：雖然公屋家庭住戶平均人數由1985年的4.4人逐步下跌，但仍然高於其他較中產的房屋類別。

每戶人數：公屋已較私樓更寬鬆
但是，1998年起，公屋每戶人數已經少於本應是換樓階梯更上一層的居屋【圖1，紅箭】！這種公屋中產化的步伐在僵化的房屋政策環境下繼續攻城掠地，於2007年攻陷全港整體住宅每戶人數【圖1，紫箭】，達到每戶3人的新低。隨後，更連私樓市場亦於2010年失守，史上第一次公屋每戶人數低於私 樓，達至現在的2.8人【圖一，藍箭】。

以上數據清楚顯示，現在公屋家庭住戶平均人數比私樓更低，造成日益嚴重的社會資源浪費。

此狀況幾乎肯定沒有改善的可能，因為過去數年單身公屋申請人在輪候冊內數目直線上升，由2000年時佔比例不足一成，大大飆升至現在超過五成【圖 2，紅柱】，只要政府繼續鼓勵單身、尤其是年輕申請人輪候公屋，則輪候冊上平均家庭成員人數將繼續下降【圖2，紅線】，最終繼續拖低整體公屋人口的住戶大小【圖2，綠線】，兼破壞整體住宅市場上的經濟及道德常規。

人均面積：公屋豪宅化
在每戶人數急跌的同時，政府卻沒有隨着人口結構的轉變而大刀闊斧改變公屋大小（為何不把寬鬆戶單位一分為二？），導致過去30年間公屋戶人均居住面積急劇上升：由1985年時人均5.6方米，急升1.3倍至現在的12.8方米【圖3，藍箭】；同時，本港私樓的人均居住面積（已是舉世著名的袖珍）卻只 有0.3倍的升幅【圖3，紅箭】；更可悲的是，私樓人均面積在2002年見頂後，竟下跌了0.9方米！

以上奇怪現象導致公私樓之間的人均居住面積比率由1985年的2.3倍，急跌至現在的1.3倍，這還未計算私樓是用可售面積（由牆中線至另一面牆中線）、公屋則是用內部面積（由內牆表面至另一面牆表面）作統計，即實際私樓人均面積比公屋的寬敞度，可能只有一成多之微。
此外，公屋的綠化比率、地積比，以至政府提供設施全部較私樓慷慨，無怪乎當今青年人寧「排」面積、環境、設施、租金皆無可匹敵的公屋，亦不屑垂青相比下愈趨「屈質」的私樓也。

需求數字「發水」：歸咎「非長者一人」申請
基於以上原因，過去數年「非長者一人」申請人（其中超過一半為30歲以下的學生），已經大舉進駐公屋輪候冊——由2000年時少於9000人，狂漲至2014年的近13萬人【圖4，藍柱】，多於80、90年代所有單身申請人2萬左右水平【圖四，紫柱】達5倍之巨！——如此一來，如何不會製造一個供求失衡的假象，令主事官僚/政客更振振有辭去向社會施壓，增加其資源？

社會聚焦的一個重要供求指標是公屋申請人所需等候才上樓的年數，在此方面，政府更不智地承諾3年上樓這個施政目標；然而，隨着本應輪候10年都不會上樓的後生/學生，為在排隊計分制下取得高分，於是盡早「霸位」，無謂地造成一個需求極大的假象。

如果沒有這群「生力軍」預早「擔凳霸位」，即時合資格申請人的輪候時間，可能與整體輪候冊上樓時間相差不大【圖5，2000年的0.3年差別】，而非像現在般將整條隊人為地拉長了5年以上【圖5，2014年是也】。

為減少以上需求過剩假象，政府實應盡早改革公屋輪候制度，包括：
①輪候冊只派予收入/資產最低的申請人而不對申請時間長短作考慮；
②設立單身申請的年齡限額（如35歲以上才可遞表）；
③減低申請人收入及資產限額以削減排隊人龍；
④或者更有效地派發租金券，讓申請人在私人市場租樓住，省卻未來須要維持公屋這龐大福利機器的成本。

公屋私有化：釋放經濟活力，逆轉官僚坐大
文豪王爾德（Oscar Wilde）有云：「官僚架構將不斷膨脹去應付不斷膨脹架構所產生的需求」（The bureaucracy is expanding to meet the needs of the expanding bureaucracy）。

於本系列三篇文章分析中可見，過去數十年來的公屋運作已經臃腫難改，積陋成疾，不單經無數次改變後仍然與市民需求脫節，更為福利政客視為票倉，阻撓深層次改革，這是本港的不幸。

最近有閱讀香港大學教授王于漸「33360億房屋資本財來有方」一文的讀者應該記得，文中估計，若本港公屋以市價變現，將為政府帶來2.4萬億元龐大收入。然而，除了把公屋單位以折讓價售予現有住客外，亦可以市價賣出，政府單是每年收3%利息，已足以向每戶公屋住戶分派每月約8400元的租金津貼！

如此一來，不單房委/房署可以逆轉自我坐大的誘因【圖6】，並為政府瘦身；公屋投入私人市場後，增加的租金收入更足以每年額外上繳100億元以上的利得稅/物業稅（即每公屋戶每月可額外多收1200元！）再加上重門深鎖的公屋地段得以全面解放，在市場更有效的資源分配下各展所長，為本港經濟發揮每一個單位所天賦的最大潛能，為整體社會的未來作出貢獻。

張炳良局長及黃遠輝先生，謀事在人，成事在天，能夠踏出如此偉大一步的人，雖事不竟，亦史留名矣。

筆者特別鳴謝城市大學經濟及金融學系學生梁啟康協助收集及整理本文相關的數據及圖表。

建居屋究竟有乜唔妥？（二之二）

上星期討論咗居屋扭曲市場運作對各個樓市參與者嘅壞處，今個禮拜繼續分析居屋到底點解係一個經濟怪現象。

資源錯配：香港土地資源珍貴，尤其係市區。最簡單嘅錯配例子莫過於海景地王 — 各位只要行吓北角至柴灣海邊，及成個九龍半山，就知道乜嘢叫做無敵靚景啦。係六七十年代呢啲仲係市郊，但係而家幅幅都係地王，随時賣到四千至一萬蚊呎，如果攞嚟拍賣庫房收入随時下下十億聲。政府嘅收入既可以用嚟資助有住屋需求既貧民有突（比如：攞嚟起一千伙六百呎單位嘅土地可能收返二十四至六十億地價，足夠畀晒兩萬二至五萬七戶（全港家庭嘅1%-2.6%）一年嘅租金（以九龍市區09年9月平均市租計，新界當然更平），掉轉嚟講，淨係地價已經可以幫呢一千戶交23至57年現在嘅市租！）。相比之下，咁樣總比免費送塊地畀房委去永久性哋益一小撮（一千戶）‘居屋幸運兒’好，更可避免咗厄殺呢一大筆錢可以做到嘅其他社會功能，包括醫療，教育等全民受益嘅投資。

此外，如果政府用金錢資助貧戶租金，可令公共財政更加透明，更容易受納稅人監管，同時更加活化社會階層流動性（唔使做咗居屋業主後成世被困），及增加二手租住市場深度同物業稅/利得稅/差餉收入，正是一舉多得！

所以，如果林太或財爺想通以上呢點，理應盡快收返所有居屋同可賣高價之公屋地皮，實行同每一塊公營房屋土地算一筆『整體社會收益』賬，爲廣大市民把關，而唔係同一小撮平價住豪宅居屋嘅幸運兒謀福！各位議員亦應該大力提倡呢個更有效嘅監察公共財政嘅社會福利安排。

道德風險：居屋表面係幫人置業，其實係推高樓價（因爲分薄有効嘅市場供應），製造不公（另見上星期本文）。唔單止鼓勵伸手文化，獎勵福利主義，打擊香港特色嘅奮鬥拼搏，能者多得精神。依家係美國二房（房地美Freddie Mac和房利美Fannie Mae）推動政府資助置業政策徹底失敗之時，香港實不應該仲重韜覆轍，以好嘅意願爲市民建築去地獄之路。

綜觀已發展世界，德國、北歐等冇政府鼓勵買樓之經濟體系，政府把開支花係基建同可靈活調節嘅福利上，總比港府大肆介入房屋市場 — 公屋加居屋佔整個樓市存量一半，及未來供應七至八成（包括港鐵同市建局在内）— 呢個比共產主義更共產嘅怪現象理性得多！尤其係連祖國都廢咗福利分房之後，本港更型脫節，係唔係時候香港都嚟一個現代化？