2019年12月23日星期一

蘋果日報專訪 20191223

載於2019年12月23日蘋果日報(此報導雖不完全反映筆者觀點,但部分內容值得參考):
兩名星級分析師同唱淡 樓市明年悲觀 料再跌價一成
政局未改善 移民潮累樓價

【地產專題】「最壞時刻尚未來臨﹗」過去半年港抗爭持續,加上中美角力等因素,資金加快外流,削弱本港經濟。本報找來兩位星級分析師蔡金強及王震宇、業內人士汪敦敬及以《易經》推算樓市的學者李天生,預測明年樓市;惟均是一面倒悲觀,預期樓價明年跌幅將達雙位數。蔡金強及王震宇認同,這個調整周期較以往發生的金融危機更漫長。

樓市的表現向來與經濟增長並駕齊驅,經濟如果下行,樓市亦只好跟着走。曾是花旗銀行房地產分析員、現為奧陸資本總裁的蔡金強認為,本港經濟受到社會運動、中美貿易戰及反全球化三大因素影響,樓市前景極度悲觀,目前樓價已由今年6月時的高位下跌約一成,相信明年會再跌一成,「香港樓價現在是由喜馬拉雅山頂滑落,調整20%至25%是最基本的,但工商舖會更大鑊,尤其街舖跌幅或達三至四成」。

警告調整周期漫長

蔡金強又指,這個調整期只屬第一階段,意味沒有最壞,只有更壞。

瑞銀房地產前分析員、現為Brick & Mortar Management主席王震宇亦指出,中美對立加上全球違約潮出現,都會拖垮香港的經濟表現,「內地數家銀行及不少公司出現違約,全球亦有多宗違約事件,這些都會使資金流緊絀,令市場出現信心危機。」

王震宇又特別提到息口問題:「目前銀行存款息口已逐步上升,樓按息率更在暗地裏上調,多間銀行對樓按的優惠減少,其實變相加息,若往後香港經濟惡化,銀行的定價審慎度必會加強,息差會逐步擴闊。儘管聯儲局想阻止息口上漲,香港私人銀行的息率也會上揚。」他預期,市場將陸續出現劈價成交,認為樓價跌勢才剛開始,估計明年1月樓價便會出現雙位數跌幅。

樓市陷寒冬,是否意味地產股都無運行?蔡金強卻不認同,他指本地發展商利潤豐厚,即使樓價下跌10%,淨利潤至少仍有10%。此外,本地發展商大多是家族式持有,財力雄厚,若股價跌至低水平,他們可以進行回購支持股價。他又認為,除了港地產股,若手持資金不知何去何從,可考慮買黃金保值或投資中美日三地的股票,主要是上述國家底子厚、市場大,以及受反全球化影響較低。

王震宇亦同意,當下買地產股好過買樓,他指,發展商借貸比例屬單位數,資產負債表低於持有資產的價值,買地產股保本能力較強。不過他認為香港資產價格始終高昂,反觀海外資產仍值博,即使頭寸不足也可考慮買海外REIT,甚或手持美元,但千萬不要投資美債。

香港一直是亞洲排名最高的金融中心,國際地位僅次於紐約和倫敦,可惜一個《逃犯條例》令香港的法治及自由面臨挑戰,外資對港漸失信心,蔡金強認同今次社會運動的影響是67暴動後最深遠的,不少內地人已把私人銀行資金逐步調往新加坡,儘管部份戶口的運作仍然由香港負責,但實際已由新加坡託管。

須防中港兩地同化

他預期,未來隨澳門在金融領域上的突破,或多或少會分擔了香港的功能,新加坡在全球金融指數的排名一直緊隨香港,定必成為投資者首要考慮的地點,加上深圳及上海的步步進逼,香港的優勢遲早被取代。不過他相信,香港的國際金融中心地位仍可維持5至10年,主因人民幣仍未能自由兌換,香港作為美元的「基地」,在中央的眼中確有其價值。

王震宇則認為,如果香港賴以成功的要素是因為其與中國內地的分別,而不是中港兩地同化,那麽這個獨特性可能對香港未來發展還有一定的好處,前景亦不用那麽悲觀。

政局未改善 移民潮累樓價

香港過去曾經出現多次移民潮,如1984年中英簽署聯合聲明、1989年六四天安門事件及1997年回歸前等,皆觸發港人紛紛移居外地,樓市隨即陷大調整。這次「反送中」運動令香港前途問題晦暗不定,港人信心危機再現,對香港樓市的「殺傷力」又有多少?

中英兩國自1980年開始就香港前途問題談判,投資者出現信心危機,觸發81年股災及港元大貶值。翻查差估署資料,本港私人住宅樓價指數由1981年的24.4,急挫至1984年的17.2,跌幅達三成,市場上有數據更指期間樓價曾急跌70%;其後的1985年至1986年間,港人移民人數急增,據一份1988年提及移民潮的行會文件顯示,1987年申請移民宗數達到4.6萬人,較1985年勁增1.7倍。

或9萬家庭移民

王震宇坦言,這次港人的信心危機是自1984年中英聯合聲明簽署後最大,將是影響未來樓價重大因素。他表示,1985年至1997年間十多年,夾雜六四事件,香港高峯期約有6至7萬個家庭移民,相當於人口約1%,今次社會運動風波若持續,估計會再有8至9萬個家庭移民外地,若局勢遲遲沒有改善,移民人數增幅可能會加快,這種人才流失對香港而言絕非好事,不但未能支持樓價,反過來令跌勢一發不可收拾。


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