【理財新世代】美國減息後本港樓市表現 20241130

 2024年11月30日

主題:

》美國9月份終於減息0.5%，11月初再減息0.25%。踏入第四季後，中國政府亦推出系列救市組合拳，曾經令港股一度衝上23000點，不過之後反反覆覆，到10月份施政報告，進一步推出放寬樓市措施。理論上，減息撤辣，這些都屬於利好香港樓市的消息，但究竟事實又是否如此？香港樓市是否已經見底？ 

》由美國9月份開始減息，中國政府亦推出系列救市組合拳，10月份施政報告更進一步推出放寬樓市措施。理論上，這些都是利好香港樓市的消息。

(i) 首先，減息會否進一步吸引資金回流股市及樓市？

(ii) 有否數據反映減息可以釋出的資金池有多大？是否就等於流入樓市？

》踏入第四季，大陸以刺激股市的方法來帶動財富效應，希望可扭轉內房弱勢

(i) 你認為這方法是否可行？原因？

(ii) 香港係咪都可以借用呢種財富效應來帶動樓市？

(iii) 傳統智慧通常股市都會領先樓市大約半年，你覺得這種傳統智慧在今時今日是否仍合時宜？原因？

》踏入第四季，我們看見由美國減息，香港亦跟隨減息，再到中港兩地推出刺激樓市措施，理論上，通通有利樓市，我們見到有交投，但至今似乎又未見香港樓市有十分明顯的回暖情況，中原指數在11月初仍然是138水平，和9月頭水平相約，點解眾多利好因素之下，仍然未能利好香港樓市？

(i) 原因何在？市場是否過份憧憬減息及刺激措施帶來的效力？

(ii) 現在仍有哪些重要因素在影響香港樓市？(前景信心？預期樓價通縮？其他？)

》睇一些近期銷售數據，截至9月底，私人住宅樓宇，不包括居者有其屋、私人機構參與興建居屋、租者至其屋等計劃，由發展商出售的一手樓盤單位總計銷售數字為11920個；銷售總金額為1350億元左右，平均每個單位大約價值1133萬元。2023年同期的數字，分別為8890個單位、總金額1068億元、平均每個單位大約價值1201萬元。這數據反映甚麼？

》我們嘗試返回最基本的市場供求 – 即庫存及去貨量，來預測香港樓市。

(i) 早前房屋局公布的一手住宅潛在供應量，截至9月底仍有多達2.1萬伙的現樓貨尾，未計及未來兩年入伙，你們估計2025及2026兩年的香港的一手樓庫存量有多少？

(ii) 有否數據顯示二手樓的供應量？

(iii) 一、二手樓的供應量合共是多少？

(iv) 香港過去兩年的每年的平均銷售量為多少？

(v) 以此計算，要幾耐才可以去庫存？

》昔日帶動香港樓市上揚的其中一大動力，是內地客，但隨著內地樓市暫時仍未見起色，香港是否也受壓？兩者之間的關連性有多大？另外，一系的高才通等計劃，是否可以有助推高香港樓市需求？

》另一個值得關注數據是負資產數目，金管局10月底公布第三季末負資產住宅按揭貸款宗數為40,713宗，較第二季末30,288宗上升逾萬宗（逾34%），呢個負資產宗數亦係自2003年第4季（67,575宗）後﹑即近21年的新高。仲量聯行更估計實際負資產數目唔止4萬宗，因為數字仍未計發展商及財仔二按，因此估計可能高達約8萬宗。

(i) 高負資產宗數對樓市影響為何？

(ii) 負資產宗數仲有冇機會再上升？

》你認為香港樓市何時才可見曙光?你估計下年香港樓市是升還是跌？幅度是多少？

》最後，自住及投資是兩種不同的考慮，有何建議給我們的聽眾及觀眾？

(i) 自住置業幾時係入市時機？

(ii) 仍然鍾情於磚頭的投資者，究竟可以考慮買磚頭？房地產股票？或其他？

報導來源：香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/928956


特此鳴謝


主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組