東方日報專訪 20200212

載於2020年2月12日東方日報 (此報導雖不完全反映筆者觀點，但部分內容值得參考)：

兩大專家齊嗌樓市高危

新冠肺炎疫情持續擴散，令自去年中已「見頂」回落的香港樓市更「雪上加霜」。兩大樓市專家Portwood Capital董事總經理卓百德（Peter Churchouse）及Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇接受本報訪問，前者預期今年全年樓價最多跌13%，但認為「危中有機」，後者卻擔心美國短債債息失控，隨時成為本港樓市的「計時炸彈」。

卓百德估住宅跌價13%

卓百德指出，新冠肺炎的影響對樓市絕對是負面，此單一因素或拖累中國和全球經濟，直言目前情況並非常規的經濟分析工具可以預測，只能透過經驗、歷史等來入手。回顧九七年亞洲金融風暴，香港經濟經歷了六年通縮，樓價累計下挫了60%，○三年應是通縮的尾聲，但卻爆發了非典型肺炎（俗稱「沙士」），情況與如今有點相像。

回顧○三年上半年，本港住宅樓價累跌約9%，但疫情完結後樓價逐步回升，全年計樓價反而上升約5%。卓氏認為，目前樓價再要跌多少，需視乎要多久才可成功研發治療藥物，又或像當年「沙士」一樣，疫情隨着季節轉變而逐漸消失。

預期聯儲續推QE

他不看好疫情會在短期內解決，故調低了今年的樓價預測，由疫情前估計全年只跌7至8%，降至全年料跌12至13%。

儘管如此，卓氏認為，在疫情爆發前其實不乏好消息，尤其去年底起全球有多達35間央行減息或採取寬鬆貨幣政策，低息環境今年料持續，而美國聯儲局今年料不會加息，甚至有機會減息一次，並會繼續推出類似量化寬鬆（QE）的措施來增加流動性。

至於香港住宅供應長期低於政府預測，對樓價有支持作用，且港府自去年十月放寬按揭保險上限後，按揭申請大幅增加，顯示住宅需求一直強勁，而激烈的示威活動近日已相對平靜。

王震宇憂美債累港樓

據Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇從宏觀角度分析，認為經濟上美國強、其他國家弱，為港樓埋下了下跌的危機。他首先撕破市場對美國聯儲局會再量化寬鬆（QE）的憧憬，直言「QE意思是買長債，聯儲局職責是控制長息」，但該局自去年九月起主力買入短期國債，令資產負債表再度擴張，亦暗示短債債息有失控之嫌。
他又指，近期新冠肺炎死亡率與流感相近，也較「沙士」兩、三成死亡率低，料影響非長久，情況不會十分惡劣。惟他認為，利率的影響卻不容小覷。

買股回報勝置業

王氏坦言，近年美國經濟太強，令加息去遏通脹的壓力漸增，相對歐洲多國和新興市場經濟卻在走下坡，「近年歐洲好多國家發債都冇人買，只是央行買，但央行錢從何來？都係同德國借，所以如果一間央行出事，成個歐洲金融系統會變得好大鑊」。因此，資金回流美國是正常事，惟他擔心聯儲局最終控制不了短債債息，同時香港本地資金亦會抽緊，港息隨時會高於美息，即使香港過去沒有跟足美國加息步伐，屆時香港加息或在所難免。

他又指，香港樓價對利率最敏感，呼籲未來一兩年買樓「避得就避」。他更身體力行，於去年底率先沽出所持擎天半島單位，認為買樓不如買地產股和內房股，其回報和升值潛力都較港樓佳。

將FILTH變成SILTH/TILTH

上文講緊島嶼之價值釋放，但係忽然殺出個英國狂加銀行花紅稅嘅新聞（財相Darling上星期提出徵收一次性50％嘅花紅稅，法國可能會跟着癲埋一份；但係美國呢次醒目好多，權衡輕重後靜靜地唔參予呢種自殺式嘅嘩眾取寵的選票伎倆），不如今期應節，就討論吓呢個咁新鮮滾熱辣的題目先！

讀者可能會問銀行花紅同地產專欄又點會拉上關係乎？其實大家睇睇中環最矜貴地段，租金最貴嗰幾棟大廈入面係乜嘢機構，就唔難明銀行業對香港地產嘅重要性係幾高啦。

金融風暴所披露嘅一個長期趨勢，就係未來嘅世界經濟重心一定會向東移；香港喺亞洲既然已經擁有優勢，依家就更應該快馬加鞭，乘勢增加自己嘅宣傳，大力吸引嗰啲正處水深火熱之中嘅海外銀行家，將佢地嘅懷疑同憂慮轉化為決心，甚至係行動─另起爐灶，實行做其永久稅務難民，脫苦海，投奔香江去也。

正所謂打鐵趁熱，依家正值紐倫當災，港滬興旺，與其同室操戈互搶市場，倒不如放眼世界，槍頭向外。喺彼等收入減少兼稅費大升嘅環境下游說國際金融機構步滙控後塵，移師香江，加速壯大我哋四大支柱產業之首嘅金融業（另三大產業乃旅遊、貿易及物流和專業服務），增加就業及稅收。

咁點執行呢個新玫瑰園計劃呢？第一，要制定長線遠景，令人聞聲則喜，包括量化未來香港每一個金融板塊（外滙，債券，商品，股票，衍生工具，私投，基金管理等等）嘅具體總量目標，令人相信政府將香港打造成呢個時區，甚至環球無敵嘅金融中心、總部基地嘅決心。
第二，為容納呢啲未來商機、描畫可信而又可達標嘅基建大計，包括寫字樓及豪宅供應（見本欄10月20號關於西九寫字樓供應之文章），文化悠閒設施，教育醫療支援，入境政策等等。

第三，由高層人物（如：政務司下設立金融沙皇之職，或者投資推廣專員）做統籌推廣，特首賜予尚方寶劍以理順任何機制上的阻力；第四，進行環球路演，約見包括中資在內嘅金融機構，為其遷移企業重心，甚或整體遷冊製造心理同實際嘅有利條件。

不過，基於香港已經係一個低稅率地區【見表】，港府頂龍可以喺路演或「撬牆腳」過程中應承未來幾多年稅率不變，但唔應該亦冇必要再免稅或補貼，以免 製造不公。如果能夠有效執行一個新玫瑰園計劃，到時香港有機會改寫銀行界一組風行多年的貶義詞FILTH（Failed In London Try Hongkong），將其句首中之Failed 變為Screwed或Taxed。