2014年7月13日星期日

20140712 香港民情創新低 解鈴還須繫鈴人



2014年7月12日

香港民情創新低 解鈴還須繫鈴人

近日有分析指出,港府民望直接影響遊行人數,而數字上睇似乎民陣的遊行人數數目更貼近近年民情指數趨勢【圖1】。然而,到底民情指數是完全受政治因素影響還是滲入經濟,或其他因素?本文嘗試由經濟、樓市、股市、政治等方面來找出影響本港民情指數的底因。

一、經濟增長及就業狀況似將推動民情

先由經濟增長入手,自1992年數據開始至今,在經濟上升周期,民意似乎亦受惠上升,而下降周期則跟隨下跌【圖2】。



此外,失業率亦於1996至2010年間與民情指數亦步亦趨,甚至比經濟增長更能解釋指數的變化【圖3】。


然而,1992至94年、2005至07年,以及2010年至今的三段時期,以上兩項經濟指標皆與民情指數卻有甚大的差距,似乎除了經濟原因以外,必有其他因素作祟……

二、資本市場亦偶有超乎想像的信心推動作用
1992 至94年間,民情指數低於經濟指標,可能與回歸前的不安及當年三角債危機有關。至於2005至07年則掉轉過來,是民情指數長時間高於經濟指標,今次可能 與2005至07年間股市泡沫及樓市飆升有關,因該兩項資產膨脹(特別是股市)所帶來的財富效應可令市民信心爆棚,亦間接惠及整體民情指數得以屢創新高 【圖4】。


然而,以上各圖亦清楚顯示,自2009年起,無論是持續向好的經濟或股市或樓市【圖4,藍箭嘴及紅箭嘴】,皆無法解釋為何民情指 數反覆向下、兼屢創新低的現象【圖4,綠箭嘴】!剩下的可能只有政治因素令港人在財經暢旺的背景下,情緒愈趨悲觀,甚至在去年11月穿過2003年的底 部,達致60.8的有史以來新低。

三、政治能量一蟹不如一蟹
再仔細分析1992年起的民情指數,以各任總督/特首的任期為分界,可見以下趨勢:

①長線趨勢反覆向下——自指數創立起,整體民意由90至110的區間逐步下跌,除以上所述的2005至07年股市泡沫日子外,當梁振英上台時已跌穿1992年的底部,以「負民望」上台至今,方向仍未有逆轉之勢【圖5,藍區間線】。


②回歸後民望下降坡度更斜——基本上,回歸後三位特首的民望下調速度幾乎不相伯仲,沒有哪位更好或更差【圖5,橙區間線】,只是梁振英上台時連上兩任特首所享受的蜜月期都沒有,唯有繼續「煲呔」的頹勢,每下愈況。

③民意見底後兩年特首離任?——彭定康及董建華皆於民望見底後兩年後離任,雖然曾蔭權在離任前民望一直尋底,但離任前兩年亦的確於2010年中創下任內新低。問題是,如此規律在梁振英任內亦實現,則現任特首會否於2015年11月離任?【圖5,紅括號】

④經濟及資產市場都幫不到現任特首——綜觀各特首民望上升期,都有資產上升帶動:由彭定康1995至97年的反彈,至董建華2005至07年的回升,都可找到資產上升的蹤影,唯獨現任特首是在股樓齊升的良好經濟背景下,民望仍舊下跌【圖5,紅/藍線】。

看來現今的政治死局,與梁氏上台這個因素不無相關。最終,梁振英的弱勢,莫非是其缺乏認受性/代表性,以及中央愈發插手本港政局所致?






筆者特別鳴謝趙國殷協助收集及整理本文相關的數據及圖表。

2014年7月3日星期四

20140702 未來供應重災區 元朗大埔將軍澳



2014年7月2日

未來供應重災區 元朗大埔將軍澳

最新公布《香港物業報告2014》給市場評估未來各區供應多寡的新數據,筆者亦趁此時機為將來各區樓價走勢作出分析,望為買家提供多一把決策工具。









一般來說,未來供應充裕的區分,購買力將被新落成單位稀釋,因而樓價上升的動力亦會較弱。筆者以新增供應量對現時總存量之比例來量度供應充裕度,以及理論上新增空置率對原來空置率之比例,來評估新供應之相對力度,再將兩項指標排優劣次序,得出各區未來樓價之強弱排名。以下就是分析結果:


2014至2015年預測優勢區︰東區、南區、葵青
根據差餉物業估價署2014至2015年落成量預測,東區、南區、及葵青似會是最具供求優勢的區域。由【表1,藍色】可見,三區2015年底「理論空置率」及「增幅:起始空置比率」是眾區最低,亦即是供應最缺乏的區分,為該區樓價提供強大的支持。由2014年起到現在,比較三區龍頭屋苑樓價上升4%,有望進一步跑贏大市【圖1】。



弱勢區域:將軍澳、元朗、大埔
將軍澳(西貢區)、元朗和大埔在預測之中都是屬弱勢區域【表1,紅色】。其實以最近3年供應量來看,三區都是弱勢地區頭三位,主要原因是發展商近年積極於三區內推出新樓盤,包括近期之天賦海灣、嵐山、緻藍天、將軍澳66區等,致令三區空置率都一直偏高。若然沒有足夠跨區需求去吸納,未來兩年此三區之空置率甚至有機會突破雙位數字!迄今,三區龍頭屋苑的樓價亦較優勢三區升幅為弱【圖1】。


當然,以上分析只簡單地運用預期空置率來作結論,但樓市好壞除了空置率外,更有其他因素左右樓價。基建所在地、公營房屋比例、利息、政府政策等都是重要因素,並不能單一用空置率作為投資指標。買家實應從多方面評估後才作投資決定。

行政干預 市場機制失效
自2009年底,政府開始不停出招,由最初的降低貴價樓按揭成數,到最新的雙倍印花稅(DSD)措施,已將市場的常規打亂,導致本來不應該大升之中下價樓,卻大大跑贏貴價樓。在2006至09年間,樓價升幅仍靠供應多少主宰,以至存量極少(亦是政府最應投放供應之地段)貴價大單位升幅較高【圖2左】。然而,在官僚良好意願主宰下,2010至13年間,反而是最多人應該換走細價樓,因政府繼續以借貸及「白居二」等政策鼓動下大大跑贏大市【圖2右】。


由此可見,良好的意願,常常造就以外的副作用,而現今的樓市不平衡,亦在行政主導之下離市民真正的需求愈走愈遠。

作者鳴謝梁啟康協助收集及整理本文相關的數據及圖表。