呢個問題嘅答案當然見仁見智！業主會話樓市係市場定價，政府根本就唔應該干預自由市場嘅運作，與全港過半選票為敵……而冇樓階層則會舉雙腳贊成政府繼續拖低樓價（當然，如果下跌之勢已成，嗰陣必定會連佢哋自己都話搏唔過，結果還是繼續無殼落去也）。經濟學家可能大部份都反對行政手段控制資產價格，而政客則會視當時邊個利益團體嗌得最大聲去決定支持定反對。
由此可見，政府由去年初到目前為止嘅行為都係似政客多啲，跟住大聲嗰邊做嘢，無他，呢段時間冇樓階層又的確係嘈得多。不過，政府嘅官方原因當然唔敢話係要令樓價下跌啦！於是就只有朝兩個方向搵藉口：1）杜絕炒家；2）控制銀行風險。
冇炒家樓價可照升
筆者喺11月30日文《非常時期應有非常供應》已講過，炒家只係果，個因就要歸功於「基本因素向好，樓價要升」。任何人如果以為炒家可以喺無基本因素嘅支撐下可以將樓價推上，就太天真啦！而政府推出11月19日嘅打壓樓市措施之後樓價照樣飆升，已經證明打擊炒家最終只係令真正買家無貨可買，而因炒賣減少所失去嘅流動性亦令樓市嘅自我調整機制更加呆滯，政府庫房及整體經濟同時受到波及。喺依家摸貨比例已低於1%，樓市幾乎全為用家及長線投資者參與嘅情況下，睇嚟政府要再出招打擊炒家，已經會無功而返（工商物業除外）。希望政府唔好學哋政客無限上網咁亂喊口號去妖魔化炒家，因為長線樓價嘅升跌最終與佢哋無關，但係佢哋交嘅稅就比用家要多得多，點講都係庫房嘅米飯班主也！
香港銀行風險應是世界最低之一
政府第二個出手嘅原因就係按揭對銀行資產所帶嚟嘅風險。其實，與美國拍拍屁股走人唔同，香港嘅按揭係上借款人身嘅，所以就算喺2003年最燒炭跳樓之黑暗時期，香港銀行體系嘅壞帳率都只係1.3%咁多，比美國牛市時嘅比例重要低！加上依家按揭首期已提高至五成，就算樓價跌一半，銀行都未需要驚！但係當今樓市嘅基本因素比97年好多多聲，所以樓價大跌嘅機會真係微乎其微，係咁嘅情況下金管局若再收緊按揭標準，似乎亦難自圓其說……
出師無名不如按兵不動
係無炒家去打，又冇銀行風險去擔心嘅情況下，唯一打壓樓市嘅原因似乎只剩下樓價本身！但係決定樓價喺乜嘢水平屬於適合，曾俊華同埋陳德霖又係唔係叻得過成個市場嘅智慧呢？喺經濟向好，炒賣絕跡，金融風險極低嘅時候，又有邊個能企出嚟話樓價唔應該升呢？有冇官員能拍心口話再出下一招唔會係如「八萬五」般對佢仕途有同樣嘅標籤作用呢？最後，沉默嘅大多數（全港53%嘅物業係自住嘅）會唔會終於成為嘈吵嘅大多數呢？
特首曾蔭權禮拜六喺電台發表咗佢嘅「如果樓市炒風熾熱到影響民生，政府一定會出手」論。呢個雖然冇乜新意，因為政府好明顯由財爺加印花稅至鄭汝樺盡推四千居屋餘貨，但都會係試圖干預市場嘅行政行為；下一步可能會限制交易（如：唔准摸貨、縮短樓花期），徵懲罰性稅，又或者更加限制銀行按揭業務之類。但係無論政府點做，行政手段都充滿陷阱，最後得不償失，原因有三：1）解決唔到問題之基本，即係供應過少及流動性太大；2）政府容易上癮，愈來愈以為自己判斷準確，天下無敵；以及3）缺乏獨立可信評估標準及客觀中肯執行人。
接受市場有高有低嘅自然規律
圖：過往樓價係三大基本因素驅使，政府只可喺供應上做嘢
對樓價影響最大嘅基本因素有三：收入增減（包括相對如租金回報嘅增減）；供應多少；及利率高低（見圖）。過去幾年政府好明顯喺供應上收得緊過籠，導致今日要急拋居屋來救命；而喺個人收入上，政府又能做嘅不多，要睇整體經濟面色做人；喺利率上就更加因為聯繫匯率俾美國牽著鼻子走，除咗脫勾（未係時候，另文再說）就只有學大陸咁行政干預銀行利率設定及風險評估嘅自由（香港只要想繼續向國際金融中心邁進就千祈諗都唔好諗！）。
由此可見，喺適當增加私人市場中長線供應嘅同時，短期內港府能做嘅理性動作似乎只有一樣：就係如證券行免責聲明咁奉勸市民「樓價可升可跌，過往升幅不能視作日後表現的指標」。如果股市、匯市、債市、商品、期指等等產品都要帶眼識人，咁樓市呢個更大嘅投資項目就更加唔駛講。如果有人話買唔起樓自住，咁點解唔租樓住呢？政府嘅責任係幫冇屋住嘅人租樓住，絕對唔須要更唔應該攞納稅人嘅錢嚟補貼既係大額銀碼又帶投資性行為嘅消費！租樓嘅好處係佢大多數時間係以負擔能力為依歸，唔似買樓咁，短期內可以大幅受資金流向影響。
有形之手，發易收難
任何政府價格控制都呈主觀同武斷性，呢個就係點解北韓呢個僅存嘅計畫經濟以餓死人見稱；亦係點解當年一個似乎係政治正確（但經濟白痴）嘅八萬五政策得以推行。所以特首切勿將你係廣播上嘅說話當真，到接近市頂時推出啲短視兼手尾長嘅行政措施出離，唔係盞好似董伯伯咁好衰尾離職！
引伸開去，政府如果要規管樓價，咁點解又唔順手控制埋恆指，金價，車價，米價？可喜嘅係，現政府暫時似係齋噏為多！切記保持呢個政策，君子動口夠啦。
香港缺乏獨立貨幣政策機構
就算政府要監控市場，亦應該由一個獨立又有公信力嘅央行嚟執行一套獨立、簡單、易明嘅長遠經濟目標（而唔係資產價格目標）—可惜現時金管局既不獨立，又無一群如聯儲局或歐洲央行委員般有份量，有公信力嘅大師坐鎮，所以遠水救唔到近火；就算想有浮動匯率，都怕係五至十年後嘅事矣！最後，歐洲央行及澳洲央行讓客觀標準指導貨幣政策，而美國央行卻增添太多人為成分，亦是美國爆煲而德國澳洲無事嘅一個原因之一。
由上可見，喺本港樓市上升嘅趨勢中似乎政府可做嘅極之有限，但係呢度少做少錯，唔做唔錯反而係上策……
