20160111 走資潮衝擊樓市 買商廈保險

    「我從未遇過這麼難預測的市況，因為全球環境極具挑戰性，各種危機會隨時爆煲。」資深樓市分析員、創辦人王震宇表示，未來幾年他不會再預測樓市有多少升跌，「那些說跌三成、四成的大行預測其實很不負責任」。

    2015年初，王震宇曾預言本港樓市在未來兩年會出現大逆轉，甚至重現1998 年樓價暴跌的慘況。

    年底接受訪問時，他重申此觀點，「當下環球經濟不景氣，如果歐債危機出現，信貸收縮的情況可能會比1998年更嚴重。不過，如果救市措施反應夠快，也可能會如2009 年那樣，政府大量印鈔，樓價在插水後又再次回升。1998年香港是震央，而這次的震央在遙遠的歐洲，所以樓市可能會受到「金錢海嘯」的衝擊，波動很大」。

歐債若爆煲   資金流向美元

    
    王震宇一直從資金流角度觀察樓市變化，他直言，歐羅區主權債務危機已成為未來兩年內威脅性最大的定時炸彈，「目前，全球1/3的資產儲備都是歐羅，炸彈一旦引爆，就會出現大規模走資潮，龐大的資金將會流向美元，繼而影響港元和樓市」。
   
    他分析，歐債爆煲的可能性愈 來愈大。「歐盟內部近年來政治紛爭不斷，很多反對緊縮政策的政黨陸續上台，如由喜劇演員畢普．格里羅領導的五星運動成為意大利的最大政黨；法國的極右政黨國民陣線則在區域選舉中取得三成選票。」與此同時，希望獨立的聲音也此起彼伏，「西班牙東北部的加泰隆尼亞地區宣布要『脫西』，下一步有可能是『脫歐』；英國也將在2017年底就是否『脫歐』進行全民公投。」
   
    政治混亂，經濟也不景氣。「現在歐洲政府不是減稅、鼓勵人們去創業，反而加稅和進一步緊縮開支，讓本應該復甦的私人經濟更加無力。就連曾經是經濟最為自由的瑞士，也宣布從今年1 月開始，所有銀行賬戶信息實行自動交換，意味着全球資產將難以留在歐洲。」

 「一個事件發生，問題可能不大，但現在，所有不利因素都集中爆發，那麼歐羅區這只駱駝肯定會被壓死。」

    王震宇說，然而很多人覺得歐債不會爆煲，因為歐羅在反彈、失業率在下降，但其實整個歐盟結構上的問題愈發嚴重，「不懂得看那些因素才是最恐怖的。」他提醒：「環球資金流很可能會先逃離歐羅區，接着是日圓區，如果人民幣跟着貶值，也會逃離人民幣區。香港將成為亞洲區流入美元的中轉站。這麼大範圍的環球性走資潮是史無前例的，未來兩年，投資將會變得極其困難，所有人須時時盯緊歐洲情況。」

香港受通縮威脅

    影響香港樓市走勢的另一因素是人民幣貶值。王震宇表示，人民幣進入SDR籃子，且日圓、韓圜、台幣等東南亞貨幣均相繼貶值，在此情況下，中國的內需和出口都將轉差。「要解決困境，人民幣只能貶值，且貶值幅度會挺大，或跌至6.8的水平，這樣投資者將沽出人民幣資產，而轉向港元和美元資產。」

    美聯物業的數據顯示，去年一季度內地人購買香港一手住宅1000萬元及以上的佔比約為41.3%，反映內地民眾對本港一手高檔物業具有較強的購買力。另外，恒大集團、中國人壽等內地公司也先後購入本地甲級寫字樓，可見內地資產正加速流入樓市。王震宇認為，人民幣貶值在一定程度上利好樓市，但從整體環境來看，隨着美元升值，2016 年的香港很可能進入通縮期，租金面臨較大下調壓力，加上失業率有上升趨勢，樓市難有向上空間。

美元房產保本   商廈需求旺

 

▲王震宇依然看淡2016年樓市，但認為美元房產和本地商廈值得投資。　

   在未來樓市不甚明朗的情況下，王震宇建議投資者更應謹慎，不要為了賺取租金反而虧本。「很多人覺得日本樓便宜且有8 厘回報，就瘋狂入市，但日圓滙率從77跌到120多，不見了四成多，8厘回報5年內都難以賺回。所以接下來一段時間應以保本為主，而非追息。」

    保本最安全的避風港自然是美元。隨着歐債危機引發的走資潮，資金流將湧入美元；加上美國逐步加息，美元將持續強勢。「最保守時買入美金，若想有高點回報，則可考慮購買以美元計價的房地產或股票。但不要買債券，因為這次危機是政府債爆煲，一個國家的國債存在很大風險，順帶牽連企業債。」

    王震宇又指，未來本港的非住宅市場，尤其是商廈，將會迎來供不應求的局面，投資商廈將有豐厚回報。「商廈最大的好處是沒有政府的干預，所以容易計算投入和回報。而且，正是政府過分關注住宅而忽視了商廈的供應，未來商廈供應的短缺情況將比住宅更嚴重，加上愈來愈多內地公司進來，足見商廈存在大量剛性需求。政府其實捉錯用神，不應把所有精力放在發展住宅上。」

政府是樓市最大黑天鵝

    自2015 年第三季度起，本港樓市已進入轉角市，住宅成交量下降，樓價升幅也逐漸疲軟。王震宇擔心，未來數年，當公營房屋蜂擁推出時，樓價將出現較大插水。

    房委會數字顯示，由2014/ 15財政年度起的5 年內，政府預計將推出77000個公屋單位，其中2016/17至2017/18兩年間，合共推出31100個公屋單位和6300個居屋單位。

  「本港樓市下跌，最大的始作俑者其實是公營房屋。每次樓市見頂時，政府往往會在樓市接近下次見底時推出大量公屋。若2015 年樓市已見頂，未來三四年迎來下調周期，激增的公屋供應正好踩正下調的樓價，這無疑是雪上加霜，不僅使樓價繼續下調，更拖延了樓價回升的時間。」

    他又指，此前政府多次減辣加辣，已完全破壞市場自我調節的能力，「香港樓市現在是政策市，存在太多政治因素，根本無法預測。過去香港偏向讓市場做判斷，那時可以看fair value來預測升跌，但現在政策做出來的市場是另一回事。」

  「所以，香港樓市最大的黑天鵝其實是政府，因為你不知道它何時會干預市況。政府覺得自己很叻，樣樣嘢都攬上身，就跟計劃經濟一樣。但為何當中國愈來愈資本主義，曾是自由經濟的香港反而去搞計劃經濟，是否很儍呢？政府最好靠邊站，讓市場自己clearing」。

20151219 明年最大風險 歐債隨時爆煲

本月初，歐洲央行量化寬鬆力度不及市場預期，刺激歐債債息反彈。Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇預計，歐洲主權債務的違約危機，或將於明年掀起資產價格的大波動。他認為，投資者應提早部署美元資產，待日歐等國 因債務危機爆煲引發非美元資產大跌之後，再趁低買入或將有可觀回報。

王震宇表示，未來一至兩年最大的風險仍然是外來因素，尤其是歐羅區的主權債務危機。他認為，歐羅區的主權債務或將於2016年至2017年爆煲，未來的資產價格和投資回報等方面，無論是地產、股票、外滙和債券都會受到影響。

歐洲的「社會主義」將走到盡頭，政府債台高築之下，惟有通過加稅維持財政；加上政治局勢不穩導致的難民潮，更將成為歐洲各國政府的負擔，令各國的財政情況更加惡化。短期來看，負利率等措施可以勉強撐住，但歐洲聯邦化的步伐已經停滯下來。

提早部署美元資產

難民的湧入，讓歐盟各國間再次封鎖邊境，在高福利、經濟不景氣和走資潮等愈來愈嚴峻的情況下，一些極端政治理念、反緊縮的政黨上台；加上部分國家如 西班牙的加泰羅尼亞、英國的蘇格蘭等都有獨立的勢頭，各種「不定時炸彈」一旦爆發，將對歐洲帶來巨大傷害，某些國家或將不被「埋單」甚至脫歐，從而在歐羅 區形成一個骨牌效應，王震宇說：「歐羅區解體都是有可能的」。

王震宇指出，目前美國聯儲局主席耶倫主要專注於美國的經濟，包括本地就業、通脹、民眾收入等方面，預期本地因素會導致未來聯儲局加息日趨明顯化，未 來一年或將續有75至100點子的加息空間。他直言：「未來兩年，任何投資者唯一需要考慮的，就是要如何在走資潮撤出之前，先把自己的投資擺入美元資 產。」

他又謂，香港算是半個美元資產區， 有好處也有壞處。影響香港最大的，除了歐羅這頭「大笨象」之外，還包括中國的經濟。近來中國經濟增速放緩，在貨幣戰中節節敗退，王震宇認為，現在市場對人民幣的貶值預期已經形成，並將在內地出現一浪大走資潮，而第一個目的地將會是香港。

港成走資潮中轉站

他笑言，未來兩年最大的主題就是「走資」，無論是從歐羅區還是中國內地兩者對本港金融體系的流入度都將不小， 香港將成為亞洲區流入美元的中轉站。他還預計人民幣或將跌至6.8的水平，至於是否會在此打住，則仍是未知之數。

對於目前投資配置的方向，王震宇認為首先應該避開債券，特別是主權債券；其次是現金，再其次是地產。地產投資目前回報率較低，流動性低且政策風險大。

相比之下股市表現可能會較為穩定，尤其是美國股市。他預期若未來的資金流會大量流入美國股市的話，買一些ETF（交易所買賣基金）會是不錯的選擇。

避地產買美股ETF

王震宇指出，目前股票較房地產便宜，房地產又較債券便宜，在這樣的情況下，只要選擇正確的股票都不會有大問題。

王震宇認為，如果歐洲和日本在債務方面爆煲出事的話，拆倉潮將是史無前例，所有非美元資產都會受到影響，投資者首先應先考慮如何保本，而不是進取出擊；等到拆倉潮完結之後再出手部署購買一些已累積巨大跌幅，價格便宜的資產，方有望獲得可觀的回報。

20151221 辣招益財團 二手拍烏蠅

 

 凡是關心地產市道的讀者，不難留意到近月二手樓市極度淡靜的情況，誇張頭條如：「一手橫掃，港島新界六屋苑全線食蛋」、「XX花園罕有在 本月首13日未聞成交」、「XX新邨連續29日未發市……史上最悠長的『白果期』」、「入行20年從未見過」等等幾乎每日見報。此二手市場的窘況卻與一手市場的暢旺銷情造成強烈對比：「昨晨9時已有逾千人輪候入場，場面墟冚」、「截票時收到近9700個登記，超額16倍，凍資約9.7億元」等等。

以上一面倒現象源於政府政策上的失衡；因對市場的過度干預，已令愈來愈多意料之外的負面效果不斷浮現。本文將集中討論政策導致的「只許商賈放火、不許百姓點燈」畸態。

政策失衡 過度干預

市場常態一向為：每當樓價【圖1藍區】向上時，一手樓買賣與二手成交之比例【圖1紅線】將下跌，如圖中的紅虛線區間。此規律不難理解，價高之時既是 小投資者套現的良機，亦可能是用家財務允許換樓之時；因此，二手成交亦擔當一個重要的角色：在價錢上升時清算該樓市周期內所積累的潛在供應及需求。反之，每當樓價下調時，一手樓成交比率往往上升，例如圖中紫虛線區間；此規律實在天經地義，自然不過。

圖一：二手成交在升市暢旺，一手成交在跌市佔多

可是，近期二手樓市冰封，而一手成交卻非常熾熱，違背了以上描述之市場規律（圖中紅線大幅偏離藍線）。歸根究柢，無非因為政府在力遏小市民套現能力之時，卻大開方便之門予發展商使其搶盡市面購買力：一、過去5年，不斷收緊按揭成數；二、實施嚴厲的供款壓力測試。這些「壓抑」樓市政策，雖然封殺了小市民賣樓之路，卻對財雄勢大的發展商毫無影響。

以近月最熾熱的九龍建業（00034）旗下新盤紅磡環海．東岸一個500萬元樓花與同區相似價位的二手盤為例【表】，筆者由首期金額、月供款額及壓力測試三方面來對照小業主與發展商實力上如鴻溝般的懸殊：

一）首期：環海東岸提供八成五至九成五按揭優惠；相反，二手樓只能夠提供六成按揭，兩者相差25-35個百分點。化作首期金額，一手樓首期整整比二手樓少了125萬，以買家年薪計，一手單位要儲1.8年錢，而欲購同價二手之買家卻要儲4.7年方夠首期！

表一：同價新舊樓買家之財政比較：小市民對發展商如螳臂擋車

二）每月供款：如二手買家要自借二按，息率隨時是發展商二按息率（2.15%）之數倍之多：媒體報道之財務公司二手二按息率，由6厘至25厘不等，再次顯示發展商與小業主賣樓吸引力之巨大分別。無怪乎一手市場包覽大部分購買力！

三）壓力測試：由於發展商的財務公司無法律責任去進行壓力測試，許多實力未足夠的準買家因而能夠以較高每月供款金額置業。以上例子可見，在無壓力測試之下，一手單位之供款比率隨時高至入息之74%，大大高於二手買家之36%一倍有多。

光是以上三點已充分證明，政府之政策在當今市況下，已擠走近乎所有二手市場的購買力。長此下去，二手市場只會日漸凋零，既影響市民的換樓能力，也扼殺市民處理人生中最大投資項目的經濟自由（不能在高價套現），但更重要的，是此政策所造成的市場傾斜，不難令人有官商相護，劫貧濟富的疑慮。

政府實應盡早退出市場，還市民自我管理私人資產的自由，亦讓物業市場重拾價格發現及資金分配的重要功能。

筆者特別鳴謝香港科技大學學生張旭源協助收集及整理本文相關的數據及圖表。