20160702 Metroland Interview 新城地產街 訪問

https://www.youtube.com/watch?v=athkw8g2gOY
脫歐對香港投資環境有何影響？
過去半年本港樓市走向如何？下半年方向及走勢又如何？

「樓市焦點」二
Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇
嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明

嘉賓主持: 中原地產亞太區總裁黃偉雄

主持：林潔瑩

20160705 福利膨脹 香港之禍

載於立場新聞 2016年7月5日
https://www.thestandnews.com/society/%E7%A6%8F%E5%88%A9%E8%86%A8%E8%84%B9-%E9%A6%99%E6%B8%AF%E4%B9%8B%E7%A6%8D/

上個月，瑞士洛桑管理學院（IMD）發表最新一年國際商業競爭排名，香港重奪冠軍寶 座。IMD解釋本港奪冠原因為：營商環境良好，奉行低稅率及簡單稅制，鼓勵創業，資金自由進出。可惜近年本港卻大肆增加各種不利營商及創業之舉措：由全民退休保障，到最高工時，同時增闢之花樣繁多的新衙門（如創科局、競委會、銷監局）及肆意無理膨脹公權（金管局計劃經濟式控制樓價、證監會權力過濫），皆成 為本港經濟自由的新羈絆。本文且只由社會福利這個角度去探討其水平高低對經濟及民生的影響。

低福利高效率 本港傲視寰宇

最 新的較全面國際福利開支數據只去到2013年，本文就以此為基礎作分析。首先對照福利佔國內生產值（下稱「福產比」）；香港於競爭力奪冠可能與其極低的福 利開支有關，與經合組織（OECD）列國相較大比數拋離【圖一】；一般來說，低福利能鼓勵全民自我增值，將「自私基因」發揮得淋漓盡致，因而製造出全民利商、從商的氣氛。當然，香港完善的法律制度，優越的地理環境等等亦貢獻甚巨！
綜觀其他低福利國度，韓國及以色列亦如香港般於近年享受蓬勃的經濟發展；相反，高福利比例榜首國家如法國及比利時等卻經濟停滯不前。

圖一：香港社會福利支出占國內生產總值比例在已發展國家中最低

福產比之外，福利佔政府收入比例亦有指標作用，但是有趣的是，高政府福利開支卻可與不高的福產比並存（如日本、愛爾蘭、瑞士）【圖二】，因為只要國家奉行小 政府原則，就算大部分公共開支均花在福利上，福利佔經濟總量的比例仍可企於較低水平。當然，能夠兩項比例階低（如香港、韓國、以色列），則代表更多的社會 資源能夠投入其他更長線或整體社會回報更大的投資上。

圖二：各國社會福利占政府收入比例對比

除了福利政策以外，另一影響一個國家之福產比的重要因素應是其年齡依靠率，即該國老幼人口對少壯人口之比例。不出奇地，越多老幼人口需要照顧，則國家之福產 比亦越高【圖三右上角】。不過，最令人驚奇的必數以色列：其在高依靠率之下仍能控制福利於遠低於大部分國家的水平，足見其財政紀律之高超！在以色列的另一 個極端則是垂垂暮爾的奧地利——她的福產比大大高於經合組織常規，如果人口老化持續，未來奧國恐怕只有在加稅及削福利之間二擇其一，透支未來繁榮的後果， 只有由下一代埋單。

圖三：社會福利占國內生產總值比例與年齡依靠率的關系

年齡依靠率 =15歲以下和65歲以上人口數除以15至65歲人口數
香港可幸在比較群中處於福產比較低的位置，但是在未來人口老化的大趨勢下，亦必會隨著圖中虛線逐步向右上角移動。

高福利 =低增長？

高福利養懶人似乎已是老生常談，但是本文既有客觀數據在手，就不妨乘機測試此一說法：數據顯示，「低福產比雙雄」之香港及韓國均在過去三十多年創出驕人的經濟增長【圖四左上角】，相反，圖中右下角則為「高福產比之霸」瑞典及法國佔據：

圖四：福產比越高，國內生產總值增長率越低

如要更客觀地撇除人口增長這一因素，以相對人均經濟增長比率來看，香港及韓國仍然獨佔鰲頭，在低福利支出之際，仍能達到大大高於整體平均的經濟增長（即Y軸值大於零，見【圖五】）。

圖五 : 福產比越高，則相對經濟增長步伐越低

*((國內生產總值/人口)/(OECD 生產總值/OECD 人口))^(1/(年份差))-1

高福利 =高失業？

經 濟增長的另一面就是失業率，低增長時期多同時出現高失業率。因此，不難由上文之「高社福開支導致低經濟增長」引伸出「高福利導致高失業率」此一結論。實際 上，由1980年至2014年間失業率的變化可見到福產比低的國家一般享有較低的失業率增長【圖六】，而高福產比國度普遍承受了較大的失業問題：

圖六：各國社會福利支出與失業率的關系

需要特別指出，香港在進入廿一世紀後的今天，竟然能以最低的福產比環境下同時達到比高增長期之八十年代更低的失業率，實在於已發展經濟體系中絕無僅有！
香港亟需警惕福利主義泛濫

雖 然本港仍然在世界排名中位列前茅，但是福利開支已如脫韁野馬，進入失控狀態：由1990至2015年間，整體經濟總值大約上升了2.9倍，然而福利開支卻 暴漲了11.9倍之巨【圖七】！此慷他人之慨的現象在回歸前3-4年特別顯著，大概是為了營造一個歌舞昇平的大團圓結局吧；第二次福利大膨脹期則發生於 2012年之後，除了低民望政府欲大肆派糖來收買人心，似乎別無他因——特別是過去數年本港在環球經濟疲弱之下仍然強勁增長，更無必要胡亂大灑金錢！

圖七: 香港國內生產總值被社會福利支出大大拋離
圖八: 香港社會福利佔政府支出比例日漸高漲

由 【圖八】清晰可見，九十年代的福利膨脹主要緣於福利開支大幅跑贏整體政府支出，但是過去三數年的福利膨脹則發生於政府開支比例（因強勁經濟增長而）下跌的 情況下福利支出持續破頂大升所造成。如此下去，香港的競爭力只會每況愈下！唯一能夠避免本埠重蹈西歐債台高築式社會主義覆轍的方法，似乎只有將香港持之有恆的謹慎理財原則憲制化（即：寫入基本法），將政府開支封頂於某個生產總值百分點之下。
只有在更堅固的憲制基礎上，本港引以為傲的獅子山精神才能繼續發揚光大，市民辛辛苦苦累積下來的財政儲備亦得以不被慷他人之慨的短視政客花費殆盡。

筆者特別鳴謝香港浸會大學學生謝東越協助收集及整理本文相關的數據及圖表。

20160624 英國公投决定「脱歐」結果的前後分析

Below are the links to our youtube channel and media interviews with TVB (iNews) earlier on Brexit. Enjoy!
1) https://www.youtube.com/watch?v=AvDGCeHwbqk
2) https://www.youtube.com/watch?v=pf0gsjEYCiA




 

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【樓市大預言】王震宇：港樓黑天鵝選特首前出現

對於黑天鵝的降臨香江時間，Bricks and Mortar Management主席王震宇直言「快者下星期（英國脫歐公投），慢者下年年初（歐債危機）」，強調「（黑天鵝）實會嚟，好大可能係特首選舉前出現」。 屆時本港需視乎下任「特首是否一個信奉自由經濟，而唔係計畫經濟的人」，以及他是否有信心，願意讓市民嘗試自尋出路，而非再扔公帑干預經濟發展。
黑天鵝似遠還近，陰天後曙光可見？兩位專家卻對本港經濟及樓市在下跌周期後的反彈能力則持不同看法。
開元產業信託行政總裁張一鳴今次睇得頗淡，他指「全球都不顧一入頂住個市，是因為大家都諗唔到今次落去有咩可以救上嚟」，未來一兩年本港未見可令金融業重新振作，連帶旅遊、出口都弱，加上地產泡沫化，香港動力將耗盡。
相反王震宇認為，只要政府要識「點樣鬆手，俾市民去成長」，讓本港經濟重新百花齊放，若只堅持撐住個市，降低本港「自理能力」，最終令「城市和經濟愈來愈弱」。
http://hk.apple.nextmedia.com/rea…/finance/20160622/55260340

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【張一鳴　王震宇憂港樓市有暗湧嘆政治市難測　籲有序撤辣】

樓市轉勢至今，跌幅維持約一成，惟已有不少人想入市，本報請來兩位前星級分析員為樓市把脈，包括前滙證星級地產分析員、開元產業信託（1275）行政總裁 張一鳴及前瑞銀亞洲房地產主管、Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇，兩人都坦言現時只是小陽春，港樓前路仍有暗湧。
張一鳴坦言，現時入市絕對不便宜，「曾司長（財政司司長曾俊華）都講過相比1997年唔平，仲高成五成幾」，「大孖沙叫你量力而為都講了好幾年，佢已經警告咗你，你唔通要佢話樓市會冧？」認為港人對樓價下跌意識極低。
目前樓市只屬小陽春
王震宇亦認為，現時樓市小陽春皆因1、2月超賣，在近季美金未有大幅上升動力，港樓才回氣「喘一喘，之後要點走就要非常小心」。
兩位專家研究港樓多年，不過，近年卻不約而同表明不再預測樓價走勢，全因政策市難測。
王震宇認為，港樓「從未如此政治化過」，「是某君的政治考慮，不可能以理性推測，是一個意旨」，有別於正常市場分析，而港府放棄自由經濟，施加干預令本港走向計劃經濟，導致發展受困，無力支持樓市，故應盡快有序撤辣。
他認為減辣容易，但政府撤招卻可能只為「攞票」，「是畀咗機會從政者舞弄市場」。以往以「六合彩式派彩」滿足需求錯誤施政，特別是2013至2015年期間落實增加公營房屋供應，將在2018至2019年「市場最低需求時踩多市場一腳，以最大量衝擊市場。」
張一鳴亦指出，港府在2012年突推白居二（白表可暫免補地價購買二手居屋計劃），推遲樓市下行周期，令現況更難處理，若有黑天鵝，樓價將大跌，否則港樓只能面對更漫長的調整，陰乾式下跌。

特首選舉前現黑天鵝
對於黑天鵝何時降臨香江，王震宇直言「快者本星期（英國脫歐公投），慢者下年年初（歐債危機）」，強調「（黑天鵝）實會嚟，好大可能係特首選舉前出現」，屆時本港需視乎下任特首是否一個信奉自由經濟，以及他是否有信心願意讓市民嘗試自尋出路。
黑天鵝似遠還近，陰天後曙光可見？張一鳴今次睇得頗淡，他指「全球都不顧一切頂住個市，是因為大家都諗唔到今次落去有咩可以救上嚟」，未來一兩年本港未見可令金融業重新振作。
王震宇認為，只要政府識鬆手，讓市民去成長才能令經濟重新百花齊放，若只堅持撐住個市，最終令「城市和經濟越來越弱」。
http://hk.apple.nextmedia.com/financees…/…/20160623/19665747

20160401 內房進駐，市頂之兆？

宇論：王震宇

近年內地發展商（以下簡稱「內房商」）積極承接本港政府賣出之土地，由2011年中海外投得又一村住宅地皮後，此潮流更一發不可收拾：在短短五年內，內房商已合共投得19幅本港地皮，其市場佔比亦節節上升，由2011年之0.4%躍升至2015年之22%。

內房商出手闊綽似是對香港樓市前景投下信心一票，但事實又是否同樣樂觀？本文嘗試分析此一現象對後市的啟示。

其實內房商投資港地起樓早已不是新鮮事物。早於1995年已見內房商進入香港市場，只是在1998年亞洲金融風暴後本港進入漫長的下降周期，加上其時大陸房地產亦進入高增長期，所以要等到2011年才在賣地市場再見內房商的蹤影。當然，另一個解釋可能係：每當內房商蜂擁進場時，就是本港樓價見頂之日；例如，在1997-8年內房商投地佔比達到頂峰之後，本港樓市就隨之步入熊市，2015-6年亦有類似格局【圖一】。

圖一:內房商積極投地後，本港樓價隨之轉勢向下跌

另一有趣現象就是，內房商在競投土地之時往往更加進取，以至成交價比市場預期高出甚多；如【圖二】所示，內房商加入買地比例高之際，亦是其付出溢價最多之時；只是在兩個周期中，當樓價已呈下跌之後，彼等亦有以折讓購地的時候，見1998年及2016年。

 

圖二：內房商成功比例越高，則其投地溢價越高

以上現象到底是內房商慣性地錯判未來本港樓價方向，還是有其他原因？由內房商角度來看，兩地樓市的相對吸引力應會造就這個現象，譬如話，1993年至1997年間，香港樓市大幅跑贏內地120%之多，加上當時大陸房改尚未實施，及在三角債影響之下，彼等當然調撥資金南下。同樣地，由2009年至2015年間，本港樓市亦再度跑贏內地（約16%），兼逢如2012年般，被譽為「史上最嚴厲調控年」的緊縮政策，都驅使內房商挾資來港，造成兩次的內房買地比例上升潮【圖三】。

圖三 : 當內地對香港價格比例見底時，內房商在香港投地比例亦見顶

97年內房商買地潮高峰與港中樓價比之轉捩點極為吻合，不難惹人揣測此關係會否在2016年重演（即港樓價大幅跑輸內地樓價）？其實有留意新聞的讀者不難察覺，近月一線城市樓價如脫韁野馬，大漲五成有多，似乎已在應驗此規則矣。幸好當前這輪內房商競投港地之潮更具規模，所參與的發展商亦更成熟及更具財力【表一】，就算後市如何升跌，其建立本地土儲的長遠策略亦可能會降低其恐慌性散貨的可能。

表一：上周期對本周期投地內房商對比—更加財雄勢大

筆者特別鳴謝香港科技大學學生張旭源協助收集及整理本文相關的數據及圖表。