2012年2月14日星期二

20120214 貴金屬未勢升完 資產配置不可無


王震宇 - 宇論 - 2012年2月14日
http://yulun2012.blogspot.com
yulun2012@gmail.com


貴金屬未勢升完 資產配置不可無
在環球央行鬥印鈔票以防通縮兼保出口競爭力的大環境下,貨幣戰爭已一發不可收拾,令任何有形資產,包括房地產、農地、及具貨幣性質的貴金屬都會受惠於貨幣貶值。本文分析黃金白銀之投資前景,望為讀者理出因果關係,在當今愈來愈短線之投資時限下,捉到稍長線的趨勢而獲利。

在各國政府揮霍無度,福利掛帥,債台高築下,主權債務危機已非新鮮事。歐債問題之所以沒完沒了原因在於負債國綁在歐羅枷鎖下無印鈔能力也!英國美國有力控制自己貨幣,一早已QE數輪,目的在於減低融資成本,推動借貸以促進經濟復蘇。

負債貨幣化 市場政治化
最近,歐羅區亦繞過制度障礙,間接開動印鈔機(LTRO - long term refinancing operations是也),於是乎,所有英美歐經濟體系都經央行以近乎免息借錢與商業銀行,助其購買無人問津之國家債券,去延續政府大花筒式福利開支。

這樣一個「鐵三角」雖然紓緩短痛,但是隨之而來的央行資產負債表無限膨脹卻稀釋幣值之購買力,導致入口通脹;同時卻沒有解決政府臃腫、福利養懶、內部經濟缺乏競爭力的病源,最終內憂外患之下,市場對幣值失去信心,繼而整個系統倒下。

以上悲觀的結局,可能在未來三五個月內不會發生,但如此拖延策略卻難保兩三年後不會以悲劇收場,此乃愈來愈多人對貴金屬看好的最重要因素。因為政府愈侵佔自由市場,以為人定勝天,能克服商業周期所必會產生的經濟調整,則最終打亂市場秩序,令應該被淘汰的公營機構冗員、應該破產的過剩產能/投資得以苟延;反過來,應該取而代之的新投資、新產品、新技術卻被壓迫而擠走。

在政府的人為干預下,市場定價機制失靈(如:利率在高負債低增長的經濟體系本應天高,但卻被QE、OT、LTRO、ESM等蠻力專制行為壓得接近零!),致使游資亂竄,吹完一個泡沫又發另一個。為了通脹滅債,各國不昔製造長時期的負利率環境托住本應爆破的樓市,但是一個有史以來最大的債務泡沫不是一年半載內可以靠通脹解決的,各國政府的未來政策將會是:「負利率常規化以防通縮,貨幣競貶值以保競爭,財赤持久化以補內需」;未來投資市場將會持續波動。

在此背景下,低利率與通脹將長時期共存,而負利率導致之金價上升亦會持續【圖1】及【圖2】。


不幸的是,美國政府為做好門面工夫,不斷地為通脹數據「減磅」,致使過去三十年來政府公佈的數據愈來愈與國民實際生活所體驗的通脹水平脫節(圖一和圖二中綠線與紅線之差別現已達7.5個百分點之多),此亦為2000年後金價進入大牛市之主因。(圖二代表真通脹之綠線2000年後開始加速變負,即管紅線仍然處於正利率狀態!)。看來只要圖一之綠線維持在-4%以下,圖二的綠線低於-0.5%,則金價仍然長升長有!

債權國開始背棄美元
最近愈來愈多的迹象顯示,美元作為儲備貨幣之地位似乎正面臨重大考驗!由三方面看:

1)過去一年愈來愈多國家在市場大手買金,光是2011年第三季,已達148噸,是四十年來最多!買金的央行包括中國、俄國、南韓、玻利維亞、泰國、哥倫比亞、墨西哥等等。

2)儘管中國沒有同時大肆沽售美債,但是以過去一年的趨勢來看,俄羅斯明顯在減持,另一金磚國印度亦減磅一成半【圖3】,同時,美國聯儲局的資產負債表增加了5000億美元,此減持趨勢會不會如戲院起火一般,一有人叫「起火」而突然所有人爭相擠向出口呢(晚走者被燒死)?


3)在歐美制裁伊朗之際,新聞報道印度正與伊朗以金換油,如果此宗每年120億美元之交易以金為單位,將標誌着美元作為「油元」地位的動搖,亦可能是黃金作為 美元替代品的開始,而且現在中印、中俄、中日已起步走向以自己的貨幣為貿易計價單位,亦長遠對美元的流通量不利。2012年會否在歷史上成為美元被黃金取替的分水嶺?大家且拭目以待。

金價2016年見頂?
很多技術分析只是線性重複過往規則,未必會準,然則金價的階梯式上升,卻有驚人的準確性!1931至1966年那三十五年間踏上階梯後一直金價平穩;1966年開始升浪至2000年方完成另一周期,用了三十四年。

再早些1860至1931年剛好七十一年,即兩個三十五年循環;如此計算,下一周期似會於2016年前後見頂,並於2035年完成,而以1966至1980年之升浪幅度計(浪頂係浪底之18倍),會否下一波頂在金價5000美元一盎斯【圖4】?天曉得也。

作為一項資產配置,在如今各方面都充滿動盪及不穩定因素之當頭,筆者覺得有起碼一成資產以「真金白銀」傍身總比手持可貶值至零的紙幣安心。
  
白銀有機跑贏黃金
如果貴金屬會保障財富,那哪一種會較大升幅?17世紀以來兩百多年的金:銀價比例大約在15倍左右,而1872年後此比例上升至43倍。如果下一浪升至1980年之「瘋癲」程度的話,應會有機會由現在的51倍縮至30倍左右。
即是,如果金價可由1700元升至5000元(兩倍升幅),則銀價可能由34元升至167元(四倍升幅)【圖5】。
圖5:金:銀價比例在44倍左右,回到80年水平表示銀價升幅更可觀

以上討論希望給各位一些投資參考,就如所有投資一樣,切記多加分析,量力而行;切忌貪婪過度,投資變成投機,則無往不利矣。

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請按連結閱讀本文於《信報》及《蘋果日報(1)和(2)》之原文

2012年1月17日星期二

20120117 因應未來供應 制定樓市策略


2012年1月17日

因應未來供應 制定樓市策略

多謝《信報》與《蘋果》答應刊載本人文章。在未來的歲月,希望在《宇論》專欄中能與讀者分享在下於不同投資領域之研究與心得,並希望以數據及圖表找尋真理,增廣知識,提升回報。任何增益之提議、批評,無任歡迎。

在樓市投資,基本法則之一是避重就輕,順勢而為;而此法則其一具體策略,當然是買稀有地段、避「重災區」也。如是之,本文就以本港各區過去數年供應相對於該區樓價表現之間的關係為據,為大家推測未來一年樓市中可「趨吉避凶」的地區之選。

先此聲明,此研究只是用有限之過去數據(2006至10年)及已經稍為過時之未來預測(新的2012至13年供應料會在未來一兩個月有公佈)。

首先,較多的未來供應意味着較高的未來空置率,以至較小的未來價格或租金升幅,反之亦然。

當然,這個方法沒有計算吸納量,以及各區基建或其他政經因素對未來空置量的影響。由2006至10年的時段來看,即使在沒有新供應時,本港於該數年亦有約1.9%之自然吸納量【圖】。

供應高不利樓價
其次,由2006年起之供應看10年止之樓價表現,可見供應高不利樓價之「投資法則」竟然極之靈驗!「供應:空置率比例」最高地區之樓價,幾乎全部跑輸大市(即【表】中嘉湖、第一城、又一居、新都城),而供應比例低之地區則全數跑贏。

最後,預測2012至13年之強弱地區。由【表】中的右端兩列可見,將軍澳、大埔、屯門樓價似會缺乏動力(紅底色字),而葵青、荃灣、觀塘似最「安全」(藍底色字)。當然,整體經濟、基建、鄰近地區供求等因素會影響此方法之測市準繩。欲要投資得利,其他基本分析不可不顧也。

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作者曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管,2011年中離任,創立Bricks & Mortar Management,從事投資顧問工作。
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2011年10月25日星期二

政府應速拆三十萬細樓,轉起大單位

最近傳媒報道因居屋賭場重開而將注意力轉咗去如何堵截倉卒去馬之超錯新政所帶來嘅不公,但係呢齣鬧劇嘅重開又的確令民粹政客及房委諸大帝如黃袍加身,重得天下…可惜佢哋未來數年浪費無限光陰去討論堵塞漏洞方案嘅情景,就如一班庸醫爭辯開邊隻牌子嘅止痛餅,卻忘記躺在床上奄奄一息之病人最需要嘅係緊急手術,而非掩蓋病徵卻會更加致命嘅門面功夫!

與居屋政策愚昧得不相伯仲嘅就係限呎/限量賣地政策。佢喺筆者6月14日《限呎限量地政策對港人唔住》一文中已作宏觀嘅批判,而九肚山及南昌站兩次賣地成績更為呢個無腦嘅政策判下死罪(因為佢哋令納稅人損失數以十億計嘅土地收益!)。今次就再循微觀層面仔細分析點解香港唔單止應該立即叫停(甚至俾已買限呎地嘅發展商補地價轉為無限呎樓!)呢個劣政,更應該連現存嘅細單位都拆埋去起大單位!

世界奇觀:呎數越大,呎價越貴

圖一:常識話,量越多價就越平。市場呎價線趨勢平均,波幅應不會太大

圖二:美孚新村成交反應大單位嚴重不足:1800呎單位呎價貴900呎者達四成半!整層樓價更貴達1.9倍!


常識話俾我哋知,買嘢嘅量越大越多,單價通常會越平;除咗極少數地段稀罕嘅高端豪宅(如山頂,南區)之外,呢個規律喺任何地產市場都應行之有效,見【圖一】。但係喺香港,呢個咁淺顯嘅道理就被政府撓曲無理嘅供應政策徹底顛覆,造成唔單止山頂樓嘅呎價名列世界前茅(因為其呎價應其地段因素而貴之餘再因政策失衡更飆多一截),就連四十年舊屋苑如美孚新村都出現呎數越大呎價越高嘅怪現象:過去三個月成交嘅900多呎單位呎價得5500蚊,但係1800呎嘅單位呎價卻勁貴四成半有多,至8000蚊呎【圖二】!如果喺較理性嘅地產市場,較優質嘅大單位可能有一至兩成嘅呎價溢價,只有本港畸形嘅供應環境先會製造出大單位呎價坐火箭呢啲奇景。而政府起多細單位嘅政策既增加換樓市民嘅競爭(因而賣唔到好價),更因少大單位供應而令後者嘅總成本飆升,脫離換樓者負擔範圍,製造社會分化!以美孚為例,900呎嘅單位500萬有找,但係換樓客欲買1800呎單位就要抬出1440萬之多,如果圖一嘅常規在本港有效嘅話,該名業主可能1000萬樓下就可實現其置業夢。於今?唯有望樓興歎……

大單位有數得計:短缺約30萬單位

表一:收入分佈顯示,本港細單位供應過多,達三十七萬之眾

家庭月入
01年首季戶數
可負擔月租(十億元)
如每戶階等大小單位下之合理平均呎租
每戶可負擔之呎數(如呎價劃一)
差餉物業估價署分類
戶數比重
實質存量比例
供應過多/(過少)
相等於戶數
<10k
603,300
 0.90
 3
 90
A
10-20k
587,300
 2.64
 9
 280
A
51%
67%
16%
 374,100
20-30k
397,200
 2.98
 15
 460
B
30-40k
250,500
 2.63
 21
 650
B
28%
24%
-4%
-89,500
40-50k
145,100
 1.96
 27
 840
C
50-60k
100,000
 1.65
 34
1,020
C
10%
6%
-5%
-110,400
>60k
259,900
 5.85
 46
1,390
D/E
11%
4%
-7%
-174,200
總數/平均
2,343,300
 18.61
 16
 490
100%
100%
0%
 -

筆者以本港家庭收入分佈,再假設約三成收入花喺居住方面,及大致平穩嘅呎價(即唔同呎數嘅單位呎價大致相同),推算出本港A級住宅(即細於440呎)嘅單位數目過剩約37萬單位之多,而C/D/E級(即約1000呎以上)嘅單位卻少咗近30萬單位【表一】。

唔該下位特首唔好繼續以往錯誤嘅慣性思維,唔好為選票而忘大義。請盡快剷走30萬個細單位(最好係市區公屋,釋放巨大潛在價值),同時推出相應數目嘅土地,由市場自己去調節供應,自然好快會有大量大單位應市,樓價結構不出十年就理性化矣。

選舉期票開到丁屋?雙英應向市民攤牌

上個禮拜評述施政報告嘅「超錯」大轉軚,由否定私人市場(搶奪私樓供應去發大鞭長莫及、天生缺陷、已經臃腫不堪嘅公營樓宇),到鼓勵賭博(政府打本兼包底,俾少數幸運兒炒樓),講到筆者情緒低落,為市民長遠福祉嘅殞落抑鬱不歡!喺新政下,每年納稅人貼錢開「居屋賭局」隨時逾百億之數,較煲呔所提出嘅高等院校研究(50億)、自資專上教育基金(25億)、代繳公屋租金(19億)、額外社福津貼(19億)、內地市場基金(10億)、增醫護學額(2億)等等十多項利民開支仲要大!呢個咁大規模嘅資源錯配唔係浪費又係乜嘢先?

此外,繼振英哥喺施政報告後語不驚人誓不罷休,大開公營房屋期票,疑似復辟八萬五政策之餘,本周佢再為拉票向鄉議局發叔講咗啲後者認為「由心入面講出來,都聽得入耳」嘅鄉郊土地政策。為咗唔令市民知佢具體許諾嘅內容而民心生異(因為市民與鄉紳嘅利益多數係對立嘅:市區土地缺乏對丁權無限膨脹、綠化地帶保育對胡亂起樓擴地、政府向市區僭建嚴格執法對鄉村怕死鬆手),我哋多數都唔會知道兩位「考慮競選特首」者為咗鄉議局支持而將自回歸拖拉至今嘅丁屋問題再縱容多幾多年?

拖延丁屋問題=未來特首延續不公

稍知歷史嘅讀者都明白丁屋嘅歷史問題在於佢喺分配上、城市規劃上、土地效益上、都存在不公:

1)一個喺荷蘭出世,從未返過香港,既無香港居留權,亦不識講中文嘅成年男丁,只要上咗某村嘅族譜,就算佢與香港嘅聯繫係幾咁牽強,都自動享受2100呎嘅丁屋權利,導致動輒數十萬販賣丁權(違背丁屋政策本意!)而發達嘅外國移民多不勝數,而喺本港捱貴樓兼交稅養新界基建嘅市民卻無福消受。據報道,鄉議局估計合資格嘅男丁有24萬之眾;但係呢個數目當然會隨著每位男丁嘅生育而無限放大,直至永遠!所以一日政府唔解決丁屋呢個世襲福利問題,一日就係與市區港人過唔去(以有限土地資源去資助越來越多與港無關嘅人士),更遑論新界村內嘅原居民女後人(性別歧視也)。政府一早應該將丁屋權益斷尾,如果唔係,以後全港幾大嘅幅員都唔夠佢哋圈地!


圖一:丁屋規劃毫無,設施欠奉,一片混亂,貧民窟不如

圖二:政府應規定每村有其發展大綱,以增土地潛質/價值(下圖為新地嘅天巒項目)


圖三:復古保育都好過而家粗製濫造式丁屋建設,圖為


2)越來越多嘅丁屋地段被劣質發展商破壞殆盡【圖一】,成為無空間、無特色、無設施、無價值、無前途嘅「港式貧民窟」,乃香港城市規劃上嘅一大污點!政府既無計劃亦無手段去嘗試為已做壞嘅村去翻身(如:增地積比率作誘因去全村重建【圖二】、無合理嘅環境配套唔批新屋牌、或資助村民回復昔日嘅傳統建築,創建新界嘅「新天地」、「宏村」【圖三】,為港增光),卻似乎仍然熱衷於大量批地俾人起呢啲礙眼嘅次級社區!

篇幅有限,暫此停筆。但係以上可見,對發叔嚟講「啱聽」嘅疑似候選人言語可能係於六百多萬港人不利嘅政綱,而「雙英」係唔係絕對有責任話俾我哋知佢哋代我哋割讓咗幾多整體市民嘅利益去換取鄉議局嘅選票?