呢個問題嘅答案當然見仁見智！業主會話樓市係市場定價，政府根本就唔應該干預自由市場嘅運作，與全港過半選票為敵……而冇樓階層則會舉雙腳贊成政府繼續拖低樓價（當然，如果下跌之勢已成，嗰陣必定會連佢哋自己都話搏唔過，結果還是繼續無殼落去也）。經濟學家可能大部份都反對行政手段控制資產價格，而政客則會視當時邊個利益團體嗌得最大聲去決定支持定反對。
由此可見，政府由去年初到目前為止嘅行為都係似政客多啲，跟住大聲嗰邊做嘢，無他，呢段時間冇樓階層又的確係嘈得多。不過，政府嘅官方原因當然唔敢話係要令樓價下跌啦！於是就只有朝兩個方向搵藉口：1）杜絕炒家；2）控制銀行風險。
冇炒家樓價可照升
筆者喺11月30日文《非常時期應有非常供應》已講過，炒家只係果，個因就要歸功於「基本因素向好，樓價要升」。任何人如果以為炒家可以喺無基本因素嘅支撐下可以將樓價推上，就太天真啦！而政府推出11月19日嘅打壓樓市措施之後樓價照樣飆升，已經證明打擊炒家最終只係令真正買家無貨可買，而因炒賣減少所失去嘅流動性亦令樓市嘅自我調整機制更加呆滯，政府庫房及整體經濟同時受到波及。喺依家摸貨比例已低於1%，樓市幾乎全為用家及長線投資者參與嘅情況下，睇嚟政府要再出招打擊炒家，已經會無功而返（工商物業除外）。希望政府唔好學哋政客無限上網咁亂喊口號去妖魔化炒家，因為長線樓價嘅升跌最終與佢哋無關，但係佢哋交嘅稅就比用家要多得多，點講都係庫房嘅米飯班主也！
香港銀行風險應是世界最低之一
政府第二個出手嘅原因就係按揭對銀行資產所帶嚟嘅風險。其實，與美國拍拍屁股走人唔同，香港嘅按揭係上借款人身嘅，所以就算喺2003年最燒炭跳樓之黑暗時期，香港銀行體系嘅壞帳率都只係1.3%咁多，比美國牛市時嘅比例重要低！加上依家按揭首期已提高至五成，就算樓價跌一半，銀行都未需要驚！但係當今樓市嘅基本因素比97年好多多聲，所以樓價大跌嘅機會真係微乎其微，係咁嘅情況下金管局若再收緊按揭標準，似乎亦難自圓其說……
出師無名不如按兵不動
係無炒家去打，又冇銀行風險去擔心嘅情況下，唯一打壓樓市嘅原因似乎只剩下樓價本身！但係決定樓價喺乜嘢水平屬於適合，曾俊華同埋陳德霖又係唔係叻得過成個市場嘅智慧呢？喺經濟向好，炒賣絕跡，金融風險極低嘅時候，又有邊個能企出嚟話樓價唔應該升呢？有冇官員能拍心口話再出下一招唔會係如「八萬五」般對佢仕途有同樣嘅標籤作用呢？最後，沉默嘅大多數（全港53%嘅物業係自住嘅）會唔會終於成為嘈吵嘅大多數呢？
政府弱勢適逢庫房水浸，的確有啲似電影中困喺黑洞中嘅特戰部隊，盲目四射機槍子彈，但求「㹃低」睇唔見嘅敵人，連自己戰友嘅安危都顧唔徹，最終自己嚇到氣喘汗流，神經錯亂……
筆者何出此言哉？源於昨日運房局宣布狂加公屋入息限額達15.6%是也。增加福利唔係一件壞事，直到佢進入偏離公正公平合理嘅境界。點解依家嘅公屋收入入息限額唔合理呢？
1）與私人市場嚴重重疊——政府喺唔能夠證明私人租市能夠提供低租金方案前就已經橫蠻介入，以本欺人，利用自己近千億嘅雄厚財力，蹂躪個體小業主。大家想想，一個花咗畢生苦力儲錢買樓，諗住以些少租金供奉餘年嘅亞婆，喺呢個政府無情嘅擠壓下，年年租金冇得升，歲歲租客畀人搶。最後因為無收入自用更兼缺錢維修自己嘅求生工具，而被市建局連樓都強收埋去，話要幫你重建喎，你話係唔係悲劇？
你可能會問，冇咁多人受影響掛？上表右列清楚講明，下一批受益與政府「無限擴張公屋建造偉業」嘅住戶數目，正正佔私人市場總戶數嘅12%，相比私人租賃市場數字就更大：鄭汝樺話三分一私人租務市場都係房委嘅搶客對象，但係筆者嘅算計更高達近半！可見公屋已經極度偏離原來嘅扶貧意向同原則，成為一個與民爭利嘅惡政，與全港三百萬人口過不去。
2）限額上升幅度可永無休止——社會福利要幫嘅人應該係社會最窮嗰一批，如最少收入嗰一成、二成、或三成人口；但係公屋收入上限卻與私樓租金掛鉤，私人租金上升，收入限額亦隨著抽上。呢個機制有佢嘅好處，但係最重大嘅弊端卻係：佢冇一個觸頂機制，譬如，收入限額如覆蓋超越全港三成最低收入戶數時會以收入排位至第三個「十等分」為界，政府喺呢條線以上會停止提供公屋服務，而以私樓為主幹，幫餘下百分之七十嘅人口提供房屋供應。
3）公屋已淪為抽獎機——鄭汝樺自己都話，30歲以下單身人士已達2萬6千申請人之眾，其中更有34%係未畢業嘅學生！導致唔少青年寧願減薪以取得公屋資格，開創不思進取，只求抽取政府著數嘅新風尚……點解香港唔向星加坡學習吓，唔准35歲以下嘅單身人士享受公屋福利？
由以上可見，唔單止居屋應該壽終正寢，連公屋都有動大手術改革制度嘅迫切需要，以免短期內浪費納稅人資源（你估起7萬5千個單位嘅成本係幾多？7萬5個單位即三千萬呎樓面是也，建築成本1000蚊呎加地價5000蚊呎，即1千8百億也，即每戶2百40萬元！喺市租水平，可津貼呢7萬5戶私人市場租金達33年之久！），中期厄殺本港私人市場（悪幣驅逐良幣是也）令加稅壓力大增（冇人交差餉/物業稅/利得稅，因政府逼走哂私人租務市場，但同時要支撐越見臃腫龐大嘅公屋開支）。
如果各市民可見此政無限擴張嘅惡果，可能上街抗議嘅就唔止係教師同警察矣……租金卷相比之下豈不是更公平更有益得多？
臨近財政預算案，上禮拜官府內嘅無名人【點解唔勇敢啲，除下面罩面對市民？驚畀人食咗咩？】向傳媒放料，話樓市新三招將出：1）新財政年度將推出多於今年46幅地及九千單位嘅供應；2）更主動推出住宅用地來拍賣（而非只靠勾地）；3）推出更多中小型住宅的土地。
此消息可喜之處在於官府終於認識到樓市問題嘅癥結，遲到總好過冇到！不過，到底大官們有冇勇氣如筆者所言，預先於今日透支未來嘅供應來迎合現在正在透支緊嘅未來需求（即係唔拖泥帶水咁唧萬五到二萬個單位算數，而係大刀闊斧咁一下推出四萬個單位，令市場自我調節未來三年嘅落成量，將手上既有嘅項目早日應市）？大家且拭目以待。
另一走啱嘅方向就係「無名氏」透露財爺唔會喺下禮拜嘅預算案內出新財政措施嚟打擊樓市。依家香港已經住宅炒家絕跡，如果衙門再上下其手嘅話只會越來越扭曲自由市場嘅運作，兼驅趕市民嘅血汗儲蓄進入更高風險嘅鋪市、股市、匯市等等，無辜成為大鱷嘅點心，嗰陣就咪話唔弄巧反拙。
但係「無名氏」所講嘅第三招就認真係政治掛帥（向福利政客嘅無腦建議叩頭）兼違反經濟原則嘅屎橋。可解？點解發展商有平地買去賺低風險嘅利潤唔做（如：去年東涌塊地），卻拋出數以百億，幾乎公司淨資產一大橜嘅高風險巨資去投豪宅地呢（如：聶歌信山道塊地）？因為大單位供應嚴重地、長期地、影響香港競爭力地、及幾乎不負責任地奇缺！（見10年5月25日之鄙文：增加小單位供應屬錯誤政策）。作為城市規劃嘅決策局，發展局根本就唔應該為本月18號招標嘅元朗地塊限制單位大細於646呎以下！
最後，政府時常怨發展商罷買土地導致過去幾年供應不足，但係大家睇睇下表就知原來每年賣地嘅起步點（即勾地表總量）已經極低，10-11年度甚至低於9千個單位（見C列）！此外，發展商嘅勾地意欲喺06-08年屢戰屢敗之後（申請宗數33-50次），鬥志全失（申請宗數跌自4-5次），咁唔係地政署「唔賤賣土地」又係乜？諷刺嘅係10年熱賣嘅山谷道地皮竟被試勾失敗達21次之多，最終連政府自己都覺得過咗火而自己拎出嚟賣！咁又點唔令人覺得政府喺土地供應上已經完全放棄城市規劃者嘅角色，而佢嘅賣地行為更似一個靠獨市牟暴利嘅貪婪商家（下表D列可證也：04-08嘅「流賣率」喺75%左右，但係08-11年間竟急升至87%以上，而期間嘅賣地收益卻仍在上升）。呢個問題一日唔解決，就算勾地表放100萬單位嘅土地入去，都係賣唔到幾千個單位出街，咁所謂供地目表到頭來還是形同虛設！
表：過去七年政府土地供應成績—唔合格
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土地幅數
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上年賣剩
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住宅地幅數
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可建單位數（千）
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當年賣唔出比例
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勾地申請宗數
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勾出兼賣出地數
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A
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B
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|
C
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D=B/A
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E
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F
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04-05
|
17
|
n/a
|
14
|
7.8
|
65%
|
n/a
|
n/a
|
|
05-06
|
35
|
11
|
29
|
11
|
80%
|
n/a
|
n/a
|
|
06-07
|
45
|
28
|
33
|
14
|
76%
|
33
|
9
|
|
07-08
|
47
|
34
|
33
|
13
|
77%
|
50
|
8
|
|
08-09
|
62
|
36
|
40
|
13
|
92%
|
5
|
1
|
|
09-10
|
61
|
57
|
40
|
10.5
|
84%
|
4
|
1
|
|
10-11
|
62
|
51
|
46
|
9
|
84%
|
n/a
|
n/a
|
|
11-12
|
?
|
52
|
>46
|
?
|
|
|
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喺全城為明日之財政預算出謀獻策，並引頸期盼眾多似乎打風都打唔甩嘅「派糖」措施時，香港會計師公會提出咗一個有趣嘅建議，就係政府提供租金扣稅優惠，減輕租客負擔，而扣稅年期則為15年，並以每年10萬元為上限，令買家、租客均可享有扣稅優惠。
點解買樓嘅人較租樓者更值得政府打本幫助？
以上提議帶出一個值得深思嘅問題，就係點解政府覺得居者置其業值得鼓勵，但係居者租其樓卻不值一哂？呢種買樓神聖過租屋嘅公共政策又係點樣發展出嚟嘅呢？是否所有政府嘅施政目標都係鼓勵子民落地生根、穩定順從、易於管治？政府係咪認為租樓者遊離不定，今日幫咗佢聽日佢就帶著福利嘅著數遠走他鄉？歡迎有高見嘅讀者賜鄙以詳！
筆者喺去年9月28日拙文「資助置業樓市泡沫元兇」中略有探討美國墮入「買樓至上」呢個政策教條嘅來龍去脈，以及呢項社會工程所帶來嘅副作用。香港實在應該以英美活生生嘅世紀樓市泡沬例子為鑒，避免喺市民喺缺乏能力嘅時候——特別係依家樓價高企之時——鼓勵佢哋入市。十一月時減低按揭成數係一個近年少有嘅德政，現在實在係時候趁預算案之機，連居所貸款利息扣稅呢項優惠都廢埋佢！咁樣既可釜底抽薪，減少另一個入市嘅人為誘因，幫助市場降溫，更可為庫房慳回數以億計嘅稅款！此外，三數年後，財爺更可避免面對唔少喺市頂因為財政鼓勵而跳入火坑嘅苦業主——咁先至係有遠見嘅高招矣！
廢除置業利息扣稅可與引入租金扣稅並行
再進一步，財爺甚至可以喺廢除置業利息扣稅（減低樓價上升動力）嘅同時幫助租樓人士喺薪俸稅／個人入息稅內扣除一部分租金支出（間接減輕「無殼蝸牛」嘅租金負擔）。其實如果有限公司可以喺利得稅入面扣除租金支出，咁點解個人課稅又唔能夠引進同樣嘅措施呢？由社會工程嘅角度嚟睇，資助無產階級（租私樓嘅大多係不願接受政府福利，或係低下中產階級）似乎比資助有樓階層更能重新分佈財產，更減低起居屋嘅政治壓力，更有益於社會和諧？
租金扣稅嘅其他好處有：１）政府能夠直接增加市民嘅租樓意欲，增大租務市場嘅活力、流通量、甚至租房存量嘅質量；２）養活更多經紀、裝修、搬運等低薪或低技術行業，以及隨著更多經濟活動而導致嘅庫房稅收上升；３）間接減低公屋與私樓嘅實質租金水平，令公屋居民更有誘因騰出單位來畀更有需要嘅市民。實在係多利而無一害！
「明媚的陽光下，清新的空氣裏，三五知己或一家大小騎着單車，悠閒地穿行在城市的綠色小徑上，聞着清新的芳草清香，輕快得想引吭高歌……這幅美麗而陿意的畫面不在遙遠的歐洲，也不在遠離繁囂的郊區。就在現代摩登的廣州城裏！沒錯，目前1千多公里的綠道已經鋪在了廣州十區和兩個縣級市，串連了234個主要的旅游景點，連通了廣州所有歷史人文經典和自然景觀最美的路段。」
以上唔係乜嘢遠景大志，亦非癡人說夢，而係摘自中國經濟網之旅遊頻道下之國內遊一篇導遊網頁嘅開首頁（圖一）！跟住嘅係11版關於景點、路線、難度指引嘅網頁。令人痛心嘅係，喺錢多過人，起步早過人，市民交通意識、守法標準都高過人嘅底之上，香港竟然都被廣州呢個後起之秀遠遠拋離——人哋喺一年內築起2372公里嘅珠三角省立綠道網，而香港政策卻停留喺膜拜摩托、敵視人力嘅工業革命過去！人哋點解能夠明白單車生活既係未來文明之標誌亦為環保宜居所必有？
本港官員與其做大花筒亂灌石屎起亞運場館，並為此形象工程扭曲民調結果，倒不如效顰於西施，盡快：
1）給單車合法地位，尊重佢係一種地位不低於汽車嘅重要交通工具；
2）建立長遠單車徑密度目標，鼓勵市民多採用呢個環保健康嘅交通模式；
3）給予騎單車人士優先道路使用權，兼建立單車用者設施（如泊車位、租借點、淋浴間、修理點—基本上有油站嘅地方就可以有同等地位嘅單車站，只係密度要再高幾倍）；
4）大大加重汽車排放稅、空車費（即少於兩人喺車中時所征嘅費用）、同「傷及騎單車者罪」嘅刑罰（喺荷蘭，幾乎所有與單車發生嘅碰撞都會歸咎揸汽車嗰位司機，見http://www.m-gineering.nl/touringg.htm）——既可減少道路擠塞，又可鼓勵更多人踹單車；
5）推出香港版嘅廉價租車計劃——依家羊城租借普通單車需押金200元，收費為每小時3元，每日封頂價20元，係非常經濟嘅交通方式， 香港實無原因唔推出更廉宜嘅服務，既提供就業，亦吸引更多市民投入呢個咁健體嘅行動方式。
有見以上發展，以先進文明自居嘅香港人實應汗顏無地。咁有乜嘢方法嘗試呢種新嘅生活方式？參加2月12日嘅香港海旁單車遊（圖二）可也！如對政府懶理不理嘅單車政策不滿就更應該星期六加入呢個咁有意義嘅「示威」！
